☆──00016 新鸿基地产──☆ 十一.经营评述 ◆ 本期回顾与展望 更新日期：2014-06-30 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2014年06月30日止年度 │ │ │ │ 香港地产业务 │ │ │ │ 土地储备 │ │ │ │ 集团的可供发展土地储备在年内增添八幅地皮，按所占权益计算，新增地皮的总楼面面积为│ │约三百万平方尺，其中七幅土地主要用作发展住宅项目，另一幅为集团附属公司新意网购入的数│ │据中心用地。 │ │ │ │ 於二○一四年六月底，集团在香港的总土地储备达四千六百九十万平方尺，包括二千八百七│ │十万平方尺已落成投资物业，以及一千八百二十万平方尺发展中物业。此外，按地盘面积计算，│ │集团在新界持有约二千七百万平方尺农地，大部分位於现有或计划兴建的铁路沿线，并处於更改│ │土地用途的不同阶段。 │ │ │ │ 今年七月，集团经投标购入天水围两幅毗邻香港湿地公园的地皮，将用作发展大型项目，合│ │共提供逾二千五百个住宅单位，总楼面面积约二百三十万平方尺，大部分是中小型单位，另有多│ │幢洋房。连同这两幅地皮，集团在香港的总土地储备已增至四千九百二十万平方尺。 │ │ │ │ 地产发展 │ │ │ │ 香港住宅市场的表现在二○一四年第二季开始好转，一手市场成交维持在健康水平，二手市│ │场交投显着反弹。市场表现好转是受惠於收入持续增加、正面的人口因素、合理的供楼负担水平│ │和低企的按揭利率带来的殷切用家需求。 │ │ │ │ 集团年内在香港的合约销售总额逾港币二百亿元，推售的主要住宅项目包括九龙站天玺、屯│ │门的珑门Ⅱ、元朗尔峦、粉岭珑山一号、坚尼地城的ImperialKennedy及青龙头的海泷珀。集团 │ │占百分之六十四点三权益的观塘OneHarbourSquare首批写字楼单位於今年四月开售，深受市场欢│ │迎；另一个写字楼项目黄竹坑W50亦於最近推售，反应热烈，所有写字楼楼面已接近售罄。 │ │ │ │ 旗下项目的销售反应理想，反映集团重视质素及力臻完美的信念得到市场好评。集团持续透│ │过不同方式为项目增值，包括优化物业间隔、设计、户型及强化项目之间的协同效应，从而加强│ │顾客的满意度及提高发展项目的利润率。与此同时，集团近年采取多项措施，在保持项目质素的│ │大前提下，减低建筑成本上升带来的影响。 │ │ │ │ 集团年内在香港完成九个项目，按所占总楼面面积计算合共二百八十万平方尺，包括供出售│ │的二百五十万平方尺住宅物业和近二十万平方尺的优质写字楼，以及约十一万平方尺的零售楼面│ │。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 在香港总楼面面积超过二千八百七十万平方尺的投资物业，一向是集团经常性收入的重要来│ │源。这些优质物业大多位於各区铁路沿线，享有地利优势，切合各类租户不同的需要。这个多元│ │化投资物业组合的表现持续稳健，续租租金上升，平均出租率维持在百分之九十五的高水平。回│ │顾年内，连同合作项目计算，集团来自香港的总租金收入上升百分之十至港币一百四十六亿七千│ │三百万元。 │ │ │ │ 商场 │ │ 集团在本港零售租务市场保持领导地位，持有及管理的优质零售楼面总面积逾一千万平方尺│ │。集团的商场组合遍及人口众多的地区和旅游区，并持续透过提升商场质素和优化商户组合，务│ │求更切合顾客消费模式的变化。以上因素配合策略性市场推广活动，令集团即使面对零售业放缓│ │，旗下主要商场的销售额增长仍较市场整体表现为佳。回顾年内，集团旗下商场的续租租金上升│ │，出租率维持高水平。 │ │ │ │ 多年来，集团已在香港建成多个备受赞赏的区域性商场，为邻近地区居民和游客服务。回顾│ │年内，受惠於持续的本地需求，区域性商场包括新城市广场、大埔超级城和东港城均表现良好。│ │集团亦在本港传统购物区兴建了多个地标商场，并在那些地区的零售租务市场占有重要的位置。│ │港岛区的国际金融中心商场位於中环核心地带，是本港居民和游客物色优质商品的好去处，并录│ │得满意的租金增长。新太阳广场位於家喻户晓的尖沙咀广东道，继续表现良好。 │ │ │ │ 西铁沿线的VCity於二○一三年八月开业，藉着进一步打进人口众多的新界西，加强集团的 │ │零售物业出租组合。VCity二十七万平方尺零售楼面全部租出。凭着方便的位置，以及令人向往 │ │的生活品味，商场人流和商户销售额的增长均较预期为佳。VCity租户包括食肆、品牌旗舰店和 │ │其他零售店，当中不少是首次在屯门开业，因而成功吸引区内众多年轻人、家庭以至游客到访这│ │个屯门区新兴热点。 │ │ │ │ 集团致力提升商场质素，为顾客带来更佳的购物体验。旺角新世纪广场正进行第二期改装工│ │程，预计在二○一五年完工。新世纪广场重新定位後将成为购物总汇，风格焕然一新；商场将同│ │一类别的时尚商户集合在指定主题楼层，在翻新工程完成後，预计将提高商场租金收入。九龙东│ │区域性商场APM计划透过大型优化工程增强竞争优势；由於九龙东正转型为本港另一个核心商业 │ │区，APM的业务前景向好。葵芳新都会广场亦将进行大型翻新工程以进一步优化商场的内部布局 │ │，工程预计在今年稍後动工。 │ │ │ │ 旗下多个筹划兴建的商场将加强集团在本港零售物业市场的领导地位。在建中的元朗YOHOMa│ │ll全面落成後，将成为新界西北区最大的购物中心；YOHOMidtown商场作为YOHOMall的其中一个 │ │核心组成部分，预计在二○一五年开业，并将定位为一间设有复式商铺和露天餐饮区的优质商场│ │。集团在拥有开扬海景的北角临海地段发展的约十三万五千平方尺零售楼面，将与其上盖住宅及│ │集团正在毗邻地盘发展的酒店发挥协同效应。在建中的南昌站项目位处西九龙公共运输交汇点，│ │当中约三十万平方尺的商场落成後，将加强集团的商场物业组合。 │ │ │ │ 写字楼 │ │ 集团持有总楼面面积约一千万平方尺的不同类型优质写字楼物业，大部分邻近铁路沿线。这│ │些物业在回顾年内有满意的表现，出租率维持在高水平，续租租金稳健地上升。集团凭藉数十年│ │来累积的经验，并透过与租户建立可持续和长远的关系，致力维持在香港写字楼租务市场的领导│ │地位。 │ │ │ │ 中环写字楼租务市场已稳定下来，内地金融机构的承租意欲有所增加。集团旗下世界知名的│ │国际金融中心凭着出色的建筑规格和卓越的管理服务，一直是企业物色总部时的优越之选，回顾│ │年内出租率上升。 │ │ │ │ 在维港彼岸的环球贸易广场是本港另一幢享负盛名的写字楼，并受惠於周边的完善配套。回│ │顾年内，环球贸易广场的续租租金水平表现理想。部分国际及内地金融机构基於搬迁或扩展业务│ │需要，对承租环球贸易广场甚有兴趣，令这幢高级写字楼的租金收入将有潜力继续增长。 │ │ │ │ 集团在非核心地区的写字楼组合表现理想，续租租金上升，并未受九龙东写字楼租务市场的│ │竞争轻微增加所影响。回顾年内，九龙东甲级写字楼建筑群创纪之城吸纳了不少新租户，包括跨│ │国和本地企业，亦是创纪之城租务表现理想的原因。创纪之城作为单一业权并有专业管理的写字│ │楼，明显深受租户喜爱。集团其他非核心地区的主要写字楼物业包括沙田新城市中央广场，以及│ │葵芳的新都会广场，均继续吸引各行各业的优质租户。 │ │ │ │ 集团不断评估和制定有关提升写字楼组合的计划，从而加强其竞争力，并为租户提供更佳的│ │服务和环境。集团最新落实的写字楼优化计划是湾仔北的中环广场翻新工程；中环广场的租户包│ │括跨国公司和金融机构，翻新工程将进一步加强这幢地标式摩天大厦在区内的优越地位。 │ │ │ │ 内地地产业务 │ │ │ │ 土地储备 │ │ │ │ 集团年内购入上海徐家汇地皮，用作发展总楼面面积七百六十万平方尺的徐家汇中心综合项│ │目；截至二○一四年六月底，按所占楼面面积计算，集团在内地的土地储备为八千四百三十万平│ │方尺。发展中项目合共七千四百八十万平方尺，其中逾六成楼面是高级住宅或服务式公寓；集团│ │亦在内地持有九百五十万平方尺已落成投资物业，主要是位於一线城市黄金地段的优质写字楼和│ │商场。 │ │ │ │ 地产发展 │ │ │ │ 内地住宅市场无论是楼价还是成交量，在二○一三年均录得强劲增长，但於二○一四年初进│ │入整固期，交投显着下跌，主要是受按揭贷款紧张所影响。在二○一四年上半年，内地一线城市│ │的住宅物业存货处於低水平，加上用家需求稳健，楼价抗跌力较强，但二三线城市出现较多楼价│ │偏软的迹象。 │ │ │ │ 回顾年内，尽管内地市场环境充满挑战，但集团仍录得物业销售额人民币逾五十六亿元，相│ │当於港币逾七十亿元，主要来自集团全资拥有的陆家嘴滨江凯旋门豪华住宅、占百分之七十权益│ │的广州峻林第一期B优质住宅，以及占百分之三十三点三权益的广州天盈广场甲级写字楼。集团 │ │占百分之八十权益的佛山泷景於二○一四年四月推售，当中商业街的铺位迅即售罄。 │ │ │ │ 集团年内在内地完成十个住宅项目，所占总楼面面积约四百三十万平方尺。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 集团来自内地投资物业的租金收入继续稳健增长，已成为集团租务收入其中一个重要来源。│ │回顾年内，连同合作发展项目带来的收益，集团来自内地的总租金收入增加百分之五十一至港币│ │三十一亿一千三百万元，主要是由於续租和新租租金上升，以及上海环贸IAPM商场带来新增收益│ │。 │ │ │ │ 上海环贸广场是集团在浦西的旗舰综合项目，其面积达一百三十万平方尺的商场环贸IAPM已│ │全部租出。环贸IAPM引领一种新的生活格调及上海夜行购物的概念，其八个楼层网罗了广受欢迎│ │的品牌及优质食肆，部分是首次进驻内地及上海。商场吸引大批追求这种新购物体验及享受的顾│ │客，开业以来，商户销售额一直稳步上升。上海环贸广场二期写字楼预计将於二○一五年落成并│ │已开始预租，吸引多间知名跨国企业、专业服务公司及高级化妆品品牌，市场反应正面。一期写│ │字楼的出租率维持在高水平，不少租户是享负盛名的国际企业。 │ │ │ │ 位於浦东的上海国金中心是集团另一个旗舰综合项目，亦已在租户、商场顾客和游客心目中│ │建立了极高的品牌知名度。目前在已全数租出的上海国金中心商场设有不同主题购物区，提供了│ │既包罗万有又别树一帜的品牌组合。商场连接陆家嘴地铁站，人流畅旺。尽管零售市场特别是高│ │价品的消费放缓，上海国金中心商场全年的续租租金增长令人鼓舞。商场露天部分的翻新工程预│ │计在今年底前完工，让客人享有更佳的购物体验。项目内的两幢写字楼录得高出租率；由於物业│ │位处陆家嘴金融商贸区，享有地利优势，一直是主要金融机构最优越的办公选址之一。 │ │ │ │ 集团在上海徐汇区的徐家汇中心项目总楼面面积达七百六十万平方尺，与有三条主要地铁线│ │交汇的徐家汇地铁站连接，项目将以综合形式发展，概念和规模均可媲美上海国金中心及上海环│ │贸广场。项目包括约四百万平方尺的优质写字楼、约三百万平方尺的高级零售楼面，以及一间豪│ │华酒店。项目横跨四幅地皮，最大一幅紧临繁华的虹挢路，拟用作兴建大型优质商场。该项目包│ │括商场在内的大部分楼面将留作长线投资，成为日後集团其中一个租金收入增长来源。根据已落│ │实的整体规划设计，项目会分多期发展，在华山路核心位置的优质写字楼将是首批推售的商厦楼│ │面。继上海国金中心和上海环贸广场取得佳绩後，徐家汇中心项目落成後将成为集团在上海另一│ │个地标式综合发展项目，有助强化集团在上海的市场地位。 │ │ │ │ 北京APM商场位处王府井核心地段，连接正筹划兴建的地铁站出口。商场已引入新的时装品 │ │牌和备受欢迎的食肆，带来更畅旺人流。北京APM将於下一期的翻新工程增设美容区和儿童区， │ │以吸引更多年轻顾客。回顾年内，北京新东安广场写字楼接近全部租出，租金增长稳健。 │ │ │ │ 集团在内地拓展零售物业网络的时候常叁考其在香港发展和营运多个商场的经验。在广州，│ │集团拥有百分之五十权益的天环商场位於繁盛的天河路，交通网络完善。天环的零售楼面为九十│ │万平方尺，计划在二○一五年开业，预租反应令人鼓舞。集团在天汇广场占百分之三十三点三权│ │益，当中占一百万平方尺的商场预计在二○一六年开业；商场位处珠江新城中央商业区，毗邻猎│ │德地铁站，将网罗各类最时尚的高级消费品，吸引行政人员、商务旅客及消费力高的居民。随着│ │以上商场陆续落成，内地的出租物业组合将进一步提升集团的经常性收入。内地的投资物业组合│ │日後将是集团一个更加重要的增长动力。 │ │ │ │ 其他业务 │ │ │ │ 酒店 │ │ │ │ 回顾年内，香港酒店业的经营环境稳健，访港旅客增加，集团在香港的酒店业务在平均入住│ │率和出租客房平均收入方面均进一步上升。 │ │ │ │ 集团在香港的豪华酒店包括香港四季酒店、香港丽思卡尔顿酒店及香港W酒店，在回顾年内 │ │表现令人鼓舞，房价和入住率上升；香港丽思卡尔顿酒店开业三年後进入成熟期，表现尤其理想│ │。帝苑酒店、帝都酒店、帝京酒店和帝景酒店的整体入住率维持在高水平；受惠於帝京酒店完成│ │内部翻新後可供出租的房间数量回复昔日水平，四间酒店的总收益高於上个财政年度。香港九龙│ │东皇冠假日酒店及香港九龙东智选假日酒店踏入开业第二年後，由於再次到访的客人与日俱增，│ │业务录得可观增长。 │ │ │ │ 回顾期内，上海浦东丽思卡尔顿酒店录得不俗的业务增长，入住率稳步上升，出租客房平均│ │收入增加至上海同业中的前列水平。该酒店的餐饮业务继续表现理想，婚宴业务亦有满意的增长│ │。 │ │ │ │ 未来数年，集团会继续扩展酒店组合。香港方面，北角的临海酒店已展开地基工程；在沙田│ │发展的优质酒店亦快将动工。广州天汇广场综合项目的酒店正在施工，进度理想，预计於二○一│ │五/一六财政年度落成。 │ │ │ │ 电讯及资讯科技 │ │ │ │ 数码通 │ │ 回顾年内，在激烈的市场竞争下，数码通的本地流动通讯服务收益在扣除手机补贴摊销後录│ │得温和增长。然而，这并不足以抵销漫游业务持续的结构性下滑、营运成本和折旧开支增加以及│ │手机业务盈利下跌带来的影响。为提升其产品和客户体验，数码通推出创新服务并重返固网宽频│ │市场。集团仍然对数码通的前景充满信心，并会继续持有该公司作长线投资。 │ │ │ │ 新意网 │ │ 新意网的溢利在年内保持稳定增长，数据中心营运是该公司的核心业务。新意网购入将军澳│ │一幅地皮，拟用作兴建一间新的高端数据中心，预计於二○一七年落成。增建的数据中心可望进│ │一步推动业务增长及提高股东回报，并更能满足客户对数据中心地点、空间和服务质素方面的要│ │求。新意网会继续寻求业务发展机会，加强其作为香港重要中立数据中心服务供应商的地位。 │ │ │ │ │ │ 基建及其他业务 │ │ │ │ 集团的基建和运输业务继续表现不俗。威信集团的业务有满意的表现；而三号干线（郊野公│ │园段）则受惠於全年交通流量稳定增加。同样地，在商务旅客增长带动下，香港商用航空中心亦│ │有稳健的表现。机场空运中心继续录得收入增长，受惠於空运业日趋蓬勃，以及本地对存仓服务│ │有持续需求。香港内河码头的吞吐量则受航运贸易表现疲弱所影响。 │ │ │ │ 资料来源: 新鸿基地产 (00016) 全年业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2014年06月30日止年度 │ │ │ │ 随着美国经济复苏的层面日渐扩阔，及内地经济增长逐步回稳，预计环球经济来年会在更稳│ │固的基础上发展。尽管美国联邦储备局准备在稍後结束资产购买计划，以及部分地区的地缘政治│ │风险或会持续，但预期主要的已发展国家会较长期地维持相对宽松的货币环境，有助支援全球经│ │济有更坚稳的复苏。 │ │ │ │ 在连串定向宽松措施带动下，预期内地的经济增长将进一步稳定下来。基於经济发展的重点│ │由讲求速度转为着重质素，经济增长模式亦会更为均衡。内地城市的住宅市场在二○一四年上半│ │年进入整固期，预计这种情况会在未来数月持续，但受惠於渐见宽松的按揭贷款条件和选择性放│ │宽楼市调控措施，成交量应可改善。此外，家庭收入增加及发展模式变为更受消费推动，长远会│ │对优质零售楼面的需求带来正面影响。中长期而言，集团对内地经济及其地产市场的前景仍然充│ │满信心。 │ │ │ │ 尽管香港零售业走势放缓，及未来政制发展引起公众争论，但预期香港经济的基本因素仍保│ │持稳健。出口前景渐见改善，基建工程持续，低失业率下消费需求稳健，以上因素将带动香港经│ │济温和增长。香港住宅市场方面，用家对中小型单位的殷切需求，配合现有的低息环境和合理的│ │供楼负担水平，应有助物业交投维持在健康水平，特别是一手市场。然而，严厉的楼宇买卖措拖│ │将继续压抑投资者和非本地买家的需求。虽然土地供应逐渐增加，但建屋需时，相信短期内私人│ │住宅落成量仍然有限。 │ │ │ │ 集团在香港和内地可销售的货源充足，可供出售的中小型单位将有所增加，集团会继续在专│ │案准备就绪後在市场推售。继最近推售并获市场正面反应的住宅专案将军澳天晋IIIA後，集团在│ │未来九个月推售的主要香港住宅专案包括天晋IIIB、东涌专案一期及荃湾西的星岸。内地方面，│ │将推售的主要专案包括可往返香港的广州直通车站附近的优质写字楼峻林、上海环贸广场住宅部│ │分上海天玺的豪华单位，以及享有外滩壮丽景致的陆家嘴滨江凯旋门的新批次。 │ │ │ │ 预期在未来一年，集团庞大的投资物业组合表现理想，香港和内地物业的续租租金将持续上│ │升，并维持高出租率。随着新项目不断增加，将进一步加强集团的投资物业组合。集团会不时审│ │视旗下投资物业，以不同方式提高品质以优化该组合，包括重组租户组合、翻新物业及提升物业│ │质素。与此同时，集团亦会经常检讨非核心物业的出售。 │ │ │ │ 集团将继续扩大商场网路。香港方面，作为元朗一个大型商场一部分的YOHOMidtown商场预 │ │计在二○一五年开业。此外，发展中的商场包括北角临海专案中位处住宅基座的商场，以及南昌│ │站大型住宅专案的基座商场。内地方面，广州核心商业区商场天环将於二○一五年落成；天环加│ │上珠江新城天汇广场的商场，将有助集团在珠江三角洲零售租务市场稳占一席位。此外，上海徐│ │汇区的徐家汇中心专案规模庞大，当中的商场正在筹划阶段，预计落成後可进一步加强该区作为│ │上海市高档购物点的地位。 │ │ │ │ 在可见的未来，内地投资物业组合将是集团一个日趋重要的业务增长动力。上海国金中心和│ │上海环贸广场是集团在上海两个非常成功的旗舰专案。徐家汇中心专案同样坐落於上海，该项目│ │落成後，将进一步提升集团在当地商业租务市场的领导地位。未来数年，预计集团在内地特别是│ │上海的已落成投资物业总楼面面积会显着增加；长远来说，内地专案租金收入在集团整体租金收│ │益所占的比重亦会有所提高。 │ │ │ │ 由於集团近年开业的多间酒店日渐成熟，预料旗下的酒店业务会继续增长。随着集团在香港│ │和内地筹划及发展多间酒店，包括近期动工的香港北角临海酒店，集团的酒店组合会进一步加强│ │。这个扩展中的酒店网路将与集团其他地产业务产生更多协同效应，长远可以增强集团的经常性│ │收入。 │ │ │ │ 集团致力平衡物业销售收益和投资物业收益的比重。物业销售和租金收入持续带来现金流，│ │让集团可以在借贷比率维持在健康水平的情况下，抓紧合适的业务发展机遇。集团拥有庞大的土│ │地储备，足以应付未来五年或更长时间的发展需要，长远可以增加物业落成量。集团将继续购买│ │地皮，尤其会把握香港土地供应逐渐增加的机会。内地方面，集团扩展业务时会紧守选择性策略│ │，主要集中在一线城市如北京、上海和广州发展。集团会继续提供最切合顾客喜好的优质产品，│ │特别是在香港和内地均受欢迎的中小型单位，并会在保持产品和服务质素的大前提下，更努力控│ │制建筑成本。集团将借着更合乎成本效益的设计节省资源，同时运用旗下工程众多的优势，充分│ │发挥大规模生产的效益。 │ │ │ │ 过去数十年，集团在日益雄厚的根基上拓展业务。稳健的财务状况、充裕的流动资金、信誉│ │良好且深受顾客信赖的品牌、强调「以心建家」及推动持续学习的企业文化，皆是个中关键。集│ │团的策略特别是审慎的财务管理原则经得起时间考验，令集团无论在顺境还是逆境，都能够持续│ │发展业务。集团拥有经验丰富、专业及服务多年的管理团队，与稳定和忠诚的员工通力合作，不│ │断加强集团的竞争优势。集团亦拥有高水准的企业管治及健全的管理架构。凭藉以上的稳固基础│ │，集团即使面对不明朗环境，亦有充分的能力把握业务发展机会，并克服各种挑战。 │ │ │ │ 如无不可预测情况，预期集团下个财政年度的业绩会有满意的表现。 │ │ │ │ 资料来源: 新鸿基地产 (00016) 全年业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘ ◆ 上期回顾与展望 更新日期：2013-12-31 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2013年12月31日六个月止 │ │ │ │ 香港地产业务 │ │ │ │ 土地储备 │ │ │ │ 回顾期内，集团在香港的土地储备增添五个项目，所占总楼面面积一百一十万平方尺，当中│ │包括一幅元朗住宅用地、集团在附属公司新意网购入的数据中心用地所占的权益，以及港岛三个│ │重建项目。详情可叁阅下表。 │ │ │ │ 计入以上新增项目，集团在香港的可供发展土地储备共一千七百九十万平方尺，截至二○一│ │三年十二月底，连同二千八百七十万平方尺已落成投资物业，集团在香港的总土地储备达四千六│ │百六十万平方尺。此外，集团於今年二月初，在屯门购入一幅毗邻轻铁站的地皮，将用作发展逾│ │十四万平方尺以小型单位为主的住宅及约二万六千平方尺零售物业。按地盘面积计算，集团亦持│ │有超过二千七百万平方尺农地，大部分位於新界现有或计划兴建的铁路沿线，并处於更改土地用│ │途的不同阶段。 │ │ │ │ 地产发展 │ │ │ │ 受政府压抑楼市的措施影响，一手和二手市场自去年中开始表现有所不同。在一手住宅销售│ │新例生效数个月後，一手市场推售的项目增加，二手市场交投则仍然呆滞。用家特别是首次置业│ │者继续支持着中小型单位的需求。合理的供楼负担水平、低按揭利率、住户数目和市民收入持续│ │增加，仍然为市场带来正面影响。 │ │ │ │ 自二○一三年八月後，集团几近每月都有新盘推售，市场反应正面，令集团於二○一三年下│ │半年在香港的合约销售总额接近港币八十亿元，期内出售的主要住宅项目包括九龙站天玺、香港│ │岛的Imperial Kennedy及Shouson Peak。屯门的珑门II於去年十二月推售，至今年一月中已接近│ │售罄。 │ │ │ │ 追求卓越品质和服务质素一直是集团核心价值之一。集团致力设计最适合顾客需要的单位间│ │隔和户型，并提供各种个人化服务和良好的交通配套以营造方便、舒适的居住环境，从而提升旗│ │下物业的价值和竞争力。集团坚信令顾客满意，才能巩固品牌，使旗下发展项目成为买家的理想│ │之选；为进一步加强集团在这方面的市场领导地位，集团在期内已将新出售单位的维修保证期由│ │两年延长至三年。 │ │ 回顾期内，集团在香港完成五个项目，所占总楼面面积一百二十万平方尺，当中接近一百万│ │平方尺为住宅物业，详情可叁阅下表。集团计划在本财政年度下半年建成一百六十万平方尺以住│ │宅为主的物业。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 回顾期内，连同合作项目的收益，集团来自香港投资物业组合的总租金收入上升百分之十一│ │至港币七十一亿九千八百万元，升幅主要源自续租和新租的租金上升，以及近期落成的商场V Ci│ │ty带来的收益。整体出租率维持在约百分之九十五的高水平。 │ │ │ │ 集团定期为出租物业重新定位并提升其质素，令出租物业组合保持优势和具备竞争力，同时│ │注重提供优质楼宇管理及与租户保持持久关系。集团亦会定期检视出售非核心物业的机会，积极│ │优化旗下的投资物业组合。 │ │ │ │ 商场 │ │ 集团拥有香港其中一个最庞大的商场网络，旗下商场遍布香港，总楼面面积超过一千万平方│ │尺。回顾期内，集团的商场组合表现理想，出租率高，租金亦见上升。集团继续透过不同方式和│ │措施提高旗下商场组合的竞争力，包括翻新和优化现有商场及增添新项目。 │ │ │ │ 港铁屯门站上盖的V City商场提供二十七万平方尺零售楼面，是集团租金收入的新增来源。│ │V City享有地利之便，自二○一三年八月开业後，顾客人数和商户销售额日益增长。该商场为区│ │内顾客提供更多类型的商户供其选择，令区内零售市场气氛大大提升，并正逐渐成为一个新的购│ │物总汇。 │ │ │ │ 集团正规划多个新商场项目。位於西铁沿线的元朗YOHO Mall由一个新商场和两个现有商场 │ │包括新元朗中心组成，合共一百万平方尺。新元朗中心正进行翻新，以配合这个大型购物中心的│ │发展。YOHO Mall落成和开业後势将成为新界西主要的区域性商场，如新城市广场在新界东一样 │ │成功。 │ │ │ │ 另一个新商场位於北角临海住宅项目的基座部分，提供十二万平方尺零售楼面，落成後可望│ │与集团在邻近的海滨酒店项目产生协同效应。集团亦正在发展位於南昌站的三十万平方尺商场；│ │南昌站是西铁线和东涌线的交汇处，并设有巴士总站。以上新增项目将进一步扩大集团多元化的│ │商场组合，强化其市场领导地位。 │ │ │ │ 集团位於黄金购物区的商场和区域性商场均继续录得高出租率，人流畅旺。中环国际金融中│ │心商场近期优化租户组合後，租金录得可观升幅。维港对岸的尖沙咀新太阳广场深受游客欢迎，│ │众多时尚服饰和高级品牌可供选择。九龙东的APM商场全部租出，而租金亦有提升，顾客人数和 │ │销售额均有增长。APM设有免费穿梭巴士来往新启用的启德邮轮码头。沙田新城市广场增添了具 │ │吸引力的商户，当中包括知名的电子产品品牌及珠宝店，而顾客在商场的消费亦录得双位数的增│ │长。上水广场直通港铁上水站，可以吸纳广泛地区的顾客，商场持续优化租户组合，近期引入更│ │多国际化妆品的品牌，人流上升，出租率高 出租率高 出租率高 出租率高 而 租金亦有上 租金│ │亦有上 租金亦有上 租金亦有上 租金亦有上 调， 租务 表现理想 表现理想 表现理想 表现理 │ │想 。 │ │ │ │ 集团亦持续为商场组合增值，从而吸引顾客及令租户的业务更加兴旺。旺角新世纪广场正进│ │行改装工程，面貌将焕然一新，商场会重新定位为一站式购物热点，当工程於二○一五年首季全│ │部完成後，将进一步增加对本地顾客和游客的吸引力，租金可望显着增长。集团亦正计划为连接│ │港铁葵芳站的新都会广场展开大型翻新工程。 │ │ │ │ 写字楼 │ │ 回顾期内，集团的写字楼组合录得高出租率，租金上升。集团透过翻新现有物业，保持在香│ │港写字楼市场的竞争力，并加强旗下组合的租务表现。近期完成翻新的项目包括尖沙咀弭敦道26│ │号。集团正在或计划为多幢写字楼进行翻新工程，包括中环国际金融中心一期。 │ │ │ │ 集团旗下环球贸易广场是西九龙商业区的中流砥柱。这幢地标性摩天大厦是全港最高的建筑│ │物，建筑规格达世界级，兼具完善的交通网络和配套设施。环球贸易广场出租率高，续租租金上│ │升。本地和跨国公司对环球贸易广场的写字楼一直有稳健需求，当中以金融服务机构为主。 │ │ │ │ 国际金融中心凭藉优质品牌和卓越楼宇质素，并享有坐落中环港铁香港站上盖的地利之便，│ │一直是大型企业在本港的理想选址，其出租率和租金均维持在高水平，优质租户对该物业有确切│ │的需求，特别是希望落户香港的内地金融机构和国际企业。 │ │ │ │ 观塘创纪之城被视为东九龙新兴商业区最优质的写字楼建筑群，在区内处於领导地位。凭着│ │卓越建筑质素及优质管理，集团继续致力保持创纪之城所享有的竞争优势。不同类别的租户均对│ │创纪之城有殷切需求，特别是资讯科技公司、从事消费品贸易的公司，以及期望日後可以灵活扩│ │充业务的企业，令创纪之城的出租率处於高水平，市场租金保持坚稳。 │ │ │ │ 除了位於观塘的大型写字楼群外，集团其他位於非核心地区的写字楼物业亦表现理想，於回│ │顾期内录得高出租率，包括最近完成翻新的葵芳新都会广场。整体而言，这些非核心地区写字楼│ │组合的续租租金亦有所上升。 │ │ │ │ 内地地产业务 │ │ │ │ 土地储备 │ │ │ │ 去年九月，集团於内地购入上海徐家汇一幅重要地皮，将用作兴建总楼面面积七百六十万平│ │方尺的综合项目。截至二○一三年十二月底，连同徐家汇地皮，按所占楼面面积计算，集团在内│ │地的土地储备增至八千五百六十万平方尺，其中约七千五百九十万平方尺是发展中物业。集团发│ │展中的物业组合约百分之六十五的楼面将建成为高级住宅或服务式公寓，其馀是优质写字楼、商│ │场和酒店。集团亦在内地持有九百七十万平方尺已落成的投资物业，主要是位於上海和北京黄金│ │地段的优质写字楼和商场。 │ │ │ │ 地产发展 │ │ │ │ 回顾期内，由於用家对住宅物业的需求殷切，以及政府继续实施支持首次置业的政策，内地│ │主要城市的住宅市场表现理想，成交量和楼价皆上升。此外，多个重点城市的土地市场交投活跃│ │，地价攀升至高水平。 │ │ │ │ 以所占权益计算，集团期内在内地录得满意的合约销售额逾港币四十三亿元，贡献主要来自│ │毗邻广州天河区直通车总站的高级住宅峻林、广州天汇广场综合项目中的甲级写字楼天盈广场，│ │以及上海陆家嘴豪宅滨江凯旋门的新增批次。集团在峻林和天汇广场所占的权益分别是百分之七│ │十和百分之三十三。 │ │ │ │ 集团期内在内地完成八个住宅项目，以所占权益计算之总楼面面积约为三百五十万平方尺。│ │这些项目大部分已经预售，顾客收楼後，对项目用料、手工、园艺、间隔和设计等各方面的质素│ │均非常满意。 │ │ │ │ 集团在内地的发展项目正按计划顺利进行。广州珠江新城的六十六万平方尺优质写字楼项目│ │天盈广场在二○一三年下半年平顶。广州天河区项目峻林的写字楼总楼面面积为三十六万平方尺│ │，於二○一三年下半年动工，预计在二○一四年下半年可供预售。佛山泷景第一期A共六十七万 │ │平方尺楼面的优质住宅正在施工，进展理想，将於稍後预售；集团占泷景百分之八十权益。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 集团在内地的投资物业组合已成为其租金收入的重要来源之一。回顾期内，连同合作发展项│ │目带来的收益，集团在内地的总租金收入较去年同期增加百分之五十六至港币十五亿三千七百万│ │元，占集团整体租金收入的百分之十七；有关增长主要源於续租和新租的租金上升，以及新增投│ │资物业如上海环贸IAPM带来额外收益。集团以选择性和专注的策略发展内地业务，继续在主要城│ │市扩大投资物业组合，这将进一步加强集团在内地的业务基础和市场对集团品牌的认知度，并可│ │望带动日後的盈利增长。 │ │ │ │ 集团在上海已有的重大投资，包括两个具代表性的综合项目上海国金中心和上海环贸广场，│ │继续受惠於上海作为内地领先的金融中心的地位及其主要自由贸易试验区的发展。集团最近购入│ │大型的徐家汇中心项目，进一步扩大在上海的发展。 │ │ │ │ 上海国金中心综合项目坐落於浦东核心地段，直通地铁站。上海国金中心商场汇聚各类国际│ │高级品牌旗舰店，提供各国美食的食肆林立，在市内备受注目，商场接近全部租出。回顾期内，│ │商户销售额和商场租金均有所上升。写字楼部分的租务表现令人鼓舞，过去数月有更多客户落实│ │承租，潜在租户亦甚有兴趣洽租仅馀的小量楼面。 │ │ │ │ 环贸IAPM是浦西核心地段上海环贸广场的商场部分，该商场在二○一三年八月的开业，标志│ │着这个综合项目接近全面落成。环贸IAPM坐落於三条地铁线交汇站的上盖，零售楼面一百三十万│ │平方尺，顶尖的国际名店荟萃，并为顾客提供崭新的夜行消费体验。环贸IAPM目前全部租出，逾│ │九成商户已经开业，商户销售情况较预期为佳。环贸广场二期写字楼正在预租，不少大型跨国公│ │司和知名内地企业踊跃查询其租务，市场反应理想，大楼预计在二○一四/一五财政年度落成。 │ │环贸广场一期写字楼的出租率维持在高水平，租户包括多间知名跨国公司。 │ │ │ │ 在去年九月购入的徐家汇中心项目位於徐汇区商业核心地段，直通连接着三条地铁线的徐家│ │汇地铁站。项目总楼面面积七百六十万平方尺，将建成优质甲级写字楼、高档的零售楼面和一间│ │豪华酒店。项目落成後提供大约四百万平方尺的优质写字楼，当中包括日後浦西其中一幢最高的│ │摩天大厦，预计将成为跨国企业心仪的优越办公地点。项目的零售楼面合共约三百万平方尺，包│ │括一个高级商场，预计可以媲美集团在市内另外两个地标项目上海国金中心商场及环贸IAPM。 │ │ │ │ 集团计划自二○一五年起，预售徐家汇中心项目前期的大部分写字楼楼面。主要来自写字楼│ │楼面销售的预期收益大体上将可支持兴建馀下期数的所需资金；集团会保留项目大部分楼面作长│ │线投资，当中包括商场部分。徐家汇中心项目将於二○一四年动工。 │ │ │ │ 另一个筹划中的项目是集团占百分之三十五权益的闵行综合项目。该项目位於莘庄地铁站上│ │盖，是两条现有地铁线和一条在建地铁线的交汇处，交通四通八达。项目落成後将设有豪华住宅│ │及服务式公寓、甲级写字楼、优质酒店和一个一百五十万平方尺的高级商场。 │ │ │ │ 集团亦策略性地拓展其他主要城市的投资物业市场。两个兴建中位处黄金地段的商场坐落於│ │广州。第一个是宏城商场项目，集团占百分之五十权益。该项目提供四层共九十万平方尺零售楼│ │面，这个优质商场位於繁盛的天河购物区，毗邻双线交汇的地铁站和快速轨道交通系统，并预计│ │在二○一四年底前落成，预租情况理想。另一个是天汇广场综合项目的商场部分，集团占该项目│ │百分之三十三权益；该综合项目位於珠江新城商业区，直通猎德地铁站，当中的优质商场提供一│ │百万平方尺楼面，四周有不少豪华酒店和高级住宅，预计在二○一五/一六财政年度落成。 │ │ │ │ 集团在首都的北京APM商场位於当地主要商业区王府井，云集售卖时尚物品的商户和人气食 │ │肆，受当地年轻人欢迎。回顾期内，北京APM的人流继续上升，商户销售额录得双位数增长。商 │ │场计划增设美容和儿童专区以吸引更多顾客。 │ │ │ │ 其他业务 │ │ │ │ 酒店 │ │ │ │ 回顾期内，受惠於内地旅客增加，集团在香港的酒店组合录得满意的表现，平均入住率高逾│ │百分之九十。帝苑酒店、帝都酒店、帝京酒店、帝景酒店的平均入住率在期内维持在百分之九十│ │五以上，位於核心地段的豪华酒店包括香港四季酒店、香港丽思卡尔顿酒店和香港W酒店的出租 │ │客房平均收入录得稳健增长，进一步加强其市场领导地位。集团毗邻新兴商业区的香港九龙东智│ │选假日酒店及香港九龙东皇冠假日酒店开业约一年，其业务有满意表现。 │ │ │ │ 尽管市场竞争日趋激烈，上海浦东丽思卡尔顿酒店在期内的入住率仍然持续增长，其餐饮业│ │务亦进一步提升。 │ │ │ │ 未来数年，集团的酒店组合将继续扩展。香港方面，集团已就沙田小沥源一幅地皮改作发展│ │酒店用途补地价，该酒店将提供六百间客房，而有关计划正在定案。北角临海的酒店项目预计在│ │今年稍後动工，酒店预计提供接近七百间客房。在内地主要城市，集团正规划或发展多个酒店项│ │目，作为相关综合发展计划的一部分。广州天汇广场综合项目的酒店正在施工，进度理想；苏州│ │项目的酒店将在今年内动工。长远来说，上述酒店落成後将进一步加强集团的经常性收入及在酒│ │店业的市场地位。 │ │ │ │ 电讯及资讯科技 │ │ │ │ 数码通 │ │ 数码通期内的本地流动通讯服务收益在扣除手机补贴後，较去年同期有温和增长。数据用量│ │大增导致网络营运成本增加，4G网络建设完成後折旧开支上升，加上手机利润下跌，皆令数码通│ │的盈利受影响。数码通会继续专注透过覆盖广泛的网络、实用的流动应用程式和卓越的服务，提│ │供全面的顾客体验。集团仍然对数码通的前景充满信心，会继续持有该公司作长线投资。 │ │ │ │ 新意网 │ │ 回顾期内，新意网的收益和溢利维持稳定增长，并投得将军澳一幅地皮，用作兴建一间新的│ │高端数据中心，以进一步推动业务增长及提高股东回报，预计中心在二○一七年底前落成。该项│ │目将令新意网更能满足客户对数据中心地点、空间和服务质素方面的需求。新意网会继续寻求业│ │务发展机会，加强其作为香港重要中立数据中心服务供应商的地位。 │ │ │ │ 基建及其他业务 │ │ │ │ 回顾期内，集团的基建和运输业务保持稳健。威信集团业务表现稳健，三号干线（郊野公园│ │段）的交通流量稳步上升。香港商用航空中心的业务有满意的表现。在本地零售业支持下，市场│ │对空运存仓服务的需求稳定，令机场空运中心受惠，并录得收益增长。香港内河码头继续受航运│ │市场低迷影响。集团所有基建项目均位於香港，可长远为集团带来稳定的收入来源。 │ │ │ │ 资料来源: 新鸿基地产 (00016) 中期业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2013年12月31日六个月止 │ │ │ │ 随着美国经济日渐复苏，加上有更多迹象显示欧洲经济好转，预料在未来一年环球经济增长│ │将会轻微加快。尽管美国持续缩减买债、美国国库债券孳息率或会上升，以及跨境资金大规模进│ │出新兴市场经济，均会带来不明朗因素，但主要经济体的中央银行承诺维持低息率或接近零息率│ │的政策，将有助支持环球经济增长。 │ │ │ │ 随着去年十一月中国的「三中全会」所公布的多项改革措施陆续开展，预期将带动内地经济│ │在来年稳定增长。改革户口制度和放宽一孩政策将推动包括房屋在内的内部需求。以上种种长远│ │将会利好内地经济及房地产市场。 │ │ │ │ 受惠於对外贸易增长复苏及本地顾客和游客的消费情况稳健，预料香港在二○一四年的经济│ │增长会温和改善。住宅市场方面，虽然政府的需求管理措施会继续压抑来自投资者及非本地买家│ │的需求，但家庭收入增加和低按揭利率有利本地用家需求，有助支持一手市场交投。虽然住宅土│ │地供应正在增加，但私人住宅落成量在短期内仍然有限。 │ │ │ │ 集团会继续致力平衡物业销售收益及投资物业收益的比重，亦会继续选择性地透过不同渠道│ │购入地皮，从而增加集团在中期可供出售的住宅数量，特别是中小型单位。内地市场方面，集团│ │会集中在主要城市如北京、上海和广州发展。集团锐意向顾客提供最佳产品和优质服务，以提升│ │集团的市场领导地位。 │ │ │ │ 未来九个月，集团将推售多个在香港和内地的新项目，并有信心这些项目继续受市场欢迎。│ │在二月推售的元朗尔峦反应理想，集团将推售的香港住宅项目计有粉岭珑山一号、将军澳天晋II│ │IA及IIIB和东涌的优质住宅，当中大部分为中小型单位。另计划推售的还包括位於观塘及黄竹坑│ │新的优质写字楼项目及个别非核心物业。内地方面，主要推售项目包括陆家嘴滨江凯旋门的新增│ │批次、佛山泷景的优质住宅和商铺，以及广州峻林的高级写字楼。 │ │ │ │ 除了通过持续翻新、优化租户组合及市场重新定位外，集团亦会透过进一步扩大其规模，尤│ │其是旗下商场网络，以继续强化其收租物业组合的市场地位和竞争力。集团在香港的新商场将包│ │括西铁元朗站的YOHO Mall、西九龙南昌站上盖的优质商场和北角临海项目的高级商场。集团正 │ │在内地发展多个主要商场，如广州的宏城商场项目和天汇广场，以及上海徐家汇中心项目和闵行│ │项目的商场。按所占权益计算，以上新商场将为集团的收租物业组合增添逾五百万平方尺楼面。│ │这些商场逐步落成後，集团在商场租务方面的领导地位会进一步提升，尤其是在香港和上海。 │ │ │ │ 随着集团在香港和内地增建酒店，旗下酒店组合将继续扩大；在香港的新增优质酒店将分别│ │位於北角临海地段和沙田，而内地多个综合发展项目亦设有酒店。预期这些酒店落成後可进一步│ │提升集团的品牌，并与其他项目产生协同效应。 │ │ │ │ 集团物业保持高出租率及续租租金持续上升，加上上海环贸IAPM商场带来整年收益，集团的│ │租金收入在来年将继续稳健增长。中期而言，集团不断扩展的出租物业及日渐增强的酒店组合会│ │大大增加集团的经常性收入。内地项目租金收入在集团整体经常性收入所占的比重长远亦会显着│ │增加。 │ │ │ │ 集团一直致力建设更美好的社会，以及为股东创造价值。除了为顾客提供美好居所及兴建优│ │质商用物业外，集团亦经常透过慈善工作和推行环保措施贡献社会。集团将继续奉行高水平的企│ │业管治、制定灵活的业务计划、维持审慎的财务管理政策包括保持充裕流动资金和低借贷水平，│ │以应付环境急速转变和不可预测的情况所带来的挑战。以上种种策略，加上庞大的经常性租金收│ │入和稳健的物业销售收益，都有助集团抓紧良机，为在未来日子再创高峰奠下基础。 │ │ │ │ 在以上正面因素支持下，如无不可预测情况，预期集团在今个财政年度的业绩会有满意的表│ │现。 │ │ │ │ 资料来源: 新鸿基地产 (00016) 中期业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘