☆──00017 新世界发展──☆
十一.经营评述
◆ 本期回顾与展望
更新日期：2014-06-30
┌──────────────────────────────────────────┐
│回顾 │
├──────────────────────────────────────────┤
│业务回顾 - 截至2014年06月30日止年度 │
│ │
│ 香港物业销售 │
│ │
│ 香港住宅物业销售自2013年下半年重拾动力，主要是市场已逐步适应香港特别行政区政府及│
│香港金融管理局自2010年起接连推出的楼市调控措施；与此同时，发展商亦渐渐掌握於2013年4 │
│月29日实施的一手住宅物业销售条例，因此，自2013年第4季起，发展商陆续加快推出全新住宅 │
│项目，以应对在低息环境及经济基调表现稳固下，与日俱增的庞大置业需求。2014年5月中旬， │
│政府宣布放宽双倍印花税对换楼人士的限制。政策修订为置业者提供资金调动的弹性，部份在政│
│策调整後所推出的优质项目，整体销售气氛良好。 │
│ │
│ 香港一手住宅市场兴旺，二手住宅市场亦受惠於政策调整正在复苏，加上发展商积极推出新│
│项目，整个物业销售的循环链正逐渐启动。市场预期，目前市场由用家主导，在低息环境、香港│
│经济基调稳固及置业者财政状况健康三项重大利好因素互相影响下，只要发展商之销售策略得宜│
│及项目定位合适，香港住宅市场可望於2014年下半年维持良好表现。 │
│ │
│ 新世界集团的优质物业发展品牌正不断提升，独特的设计、优质的用料及贴心的服务，配合│
│项目发展前期的精心规划及管理，令集团的产品，无论在地区上、定位上及产品体验上，均具多│
│元化及优势，为置业者提供最佳选择。於回顾年内，本集团超越了2014财政年度原订之100亿港 │
│元应占物业合同销售目标，最终达到206亿港元的水平，良好的品牌效应、销售表现及产品质素 │
│，均得到市场广泛认同。 │
│ │
│ 2014财政年度，本集团於香港之物业销售分部业绩之贡献主要来自出售於本财政年度竣工或│
│取得占用许可证的住宅单位，包括元朗「溱林」、「尚悦」及「溱柏」，以及於过往财政年度落│
│成之住宅项目沙田「溱岸8号」及马鞍山「迎海」。 │
│ │
│ 本集团於2013年7月及8月先後推出两个全资拥有及发展的农地转换项目，分别为元朗「溱林│
│」及元朗「溱柏」，市场反应良好。早前已开售、属合作发展的元朗「尚悦」，於2013年8月重 │
│新推出，销售进度理想。 │
│ │
│ 属合作发展的西南九龙「TheAustin」，是2013年市场万众触目的市区大型高档项目。项目 │
│自2013年10月26日首次公开发售以来，已吸引了大批置业者关注。该项目在少於一个月的时间内│
│成功售出所有住宅单位，销售总金额高达99亿4,800万港元，於市场备受称誉。 │
│ │
│ 本集团全资拥有及发展的旧楼重建住宅项目，西区「EIGHTSOUTHLANE」，於2013年12月推出│
│市场。项目以BohemianUrbanites为发展概念，透过国际知名设计团队的叁与，进一步彰显项目 │
│的独特性。至於属合作发展的马鞍山「迎海·星湾」，亦於2014年1月率先推出市场。截至2014 │
│年9月14日，上述两个项目约93%住宅单位均已售出。 │
│ │
│ 踏入2014年，集团推出备受市场热切期待、毗连「TheAustin」、属合作发展的「GrandAust│
│in」。该项目延续了「TheAustin」的良好销售气势。截至2014年9月14日，已成功售出超过99% │
│的住宅单位，销售总金额高达151亿2,600万港元。 │
│ │
│ 本集团因应市场状况及置业者的需要，积极审视全新住宅项目的推出计划。属合作发展的天│
│后「柏傲山」，在2014年7月底成功取得预售楼花同意书，预售准备工作正紧密地进行。该项目 │
│坐落於香港岛知名学府林立的校网，提供358个住宅单位。位於尖沙咀核心地段的地标式豪华住 │
│宅项目「名铸」，仅馀29个特色单位，包括13伙相连户单位及16伙复式单位，其售楼说明书亦已│
│准备就绪。属合作发展的马鞍山落禾沙项目第三期「迎海·星湾御」，在2014年9月中成功取得 │
│预售楼花同意书。预期这些新项目将为本集团之物业销售注入新动力。 │
│ │
│ 香港土地储备 │
│ │
│ 第四届香港特区政府自上任以来，已多次表明将继续稳定住宅土地供应量，以满足不同阶层│
│市民的住屋需要为重要任务。香港铁路有限公司及市区重建局亦尝试积极配合政府的政策方向，│
│加快推出项目招标。然而，要在目前僧多粥少的情况下在公开市场以招标方式成功夺得项目的发│
│展权，竞争相当激烈。因此，本集团一直透过不同途径补充土地储备，除了叁与公开卖地、竞投│
│招标外，更积极进行旧楼收购及更改农地用途等，尝试以多元化、富弹性的发展渠道，积极补充│
│因发展而正在消耗的土地资源，为本集团未来提供稳定的土地供应，作长远的物业发展及策略规│
│划。 │
│ │
│ 本集团过去一直积极进行具规模的旧楼收购及更改农地用途计划。本集团近年先後成功完成│
│多个位於港岛的住宅项目并购工作，其中，单计北角继园里及天后新东方台（销售项目名称「柏│
│傲山」）两个大型项目，提供可发展的总楼面面积已超过96万平方尺，为业内具经验进行大规模│
│旧楼收购工作的主要先导者。此外，本集团近年先後推出多个经由更改农地用途的优质发展项目│
│，如元朗的「溱林」、「溱柏」及「蔚林」、马鞍山的「迎海」及「迎海·星湾」，而预计於20│
│15财政年度推出的西贡清水湾道项目，总楼面面积超过100万平方尺，项目是自2010年第四季以 │
│来政府批出更改农地用途中，可建楼面面积最大的住宅发展项目。 │
│ │
│ 於回顾年内，本集团先後完成了两宗位於港岛的旧楼收购工作，分别是西区德辅道西项目及│
│西源里项目，合共提供总楼面面积逾18万平方尺。位於北角的吉祥大厦项目，统一业权的工作亦│
│已於2014年第三季度完成，项目之地盘面积约32,500平方尺。上述的旧楼收购活动进一步强化本│
│集团於香港岛的物业组合，有利市场定位及销售策略部署。 │
│ │
│ 本集团占35%权益、属合作发展的半山西摩道4A-4P号之旧楼重建项目，於回顾年内已购入八│
│成以上业权，项目地盘面积为52,466平方尺，以目前政府城市规划计算、预计未来重建後之应占│
│楼面面积约16万5,300平方尺。项目须根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》向法庭申请强 │
│制拍卖，方可完成收购项目之全部业权。如法庭程序顺利及无不可预见之阻延，预计项目可於20│
│16年或之後开售。 │
│ │
│ 於2014年6月30日，本集团持有应占总楼面面积约760万平方尺之土地储备可作即时发展用途│
│，其中应占住宅楼面面积约420万平方尺。与此同时，本集团位於新界持有合共约1,930万平方尺│
│待更改用途之应占农地土地面积，为本港拥有最多农地储备的发展商之一。 │
│ │
│ 租赁业务 │
│ │
│ 据市场统计，中区甲级写字楼之租金自2013年8月起录得连续4个月下跌後，在2014年初已见│
│回升，空置率亦逐步收窄，由2013年12月底的4.6%下降至2014年6月底的4%。尽管欧美金融及投 │
│资企业扩充动力仍有待改善，中资企业近年积极在香港寻求业务发展空间，带动香港核心商业区│
│高级写字楼租赁需求继续回升。单计2014年上半年，中区多幢超甲级写字楼均录得多项由中资机│
│构以高租金水平承租的纪录，这反映该类机构正进一步加快扩充速度。 │
│ │
│ 内地旅客消费模式的转变，正带动着香港个别区域之商店组合及商场租赁策略之调整，部份│
│商业项目营运者亦针对市场趋势，预先为商场进行革新以配合市场未来发展。由於内地旅客来港│
│消费人数持续增长，加上本土消费力在低失业率的情况下仍维持强势，两者对零售业之销售增长│
│产生良好的联动效应，并带动着传统购物地段及新兴购物区的商铺租赁需求。零售商普遍愿意投│
│资於其在香港的现有店铺或设立全新旗舰店，据统计，约有40个国际品牌於2013年在香港设立了│
│其首家店铺或首家独立品牌店，这反映品牌对香港零售市场前景仍充满信心。 │
│ │
│ 於2014财政年度，本集团在香港之租金收入总额为14亿9,090万港元。租金收入按年升幅放 │
│缓主要是由於年内尖沙咀崇光百货於2014年2月14日收回改建，及荃湾愉景新城商场进行大型翻 │
│新工程。若剔除上述两个项目之影响，本集团在香港之租金收入总额则按年上升6.2%。本集团投│
│资物业组合的主要物业出租率，亦表现理想。 │
│ │
│ 商业项目方面，位於传统核心零售及旅游板块的尖沙咀K11，为全球首个把艺术。人文。自 │
│然三大核心元素融合的原创高端生活品牌；通过让艺术融入生活的创意定位，成功唤起个性消费│
│群及中产人士之兴趣。於回顾年内，尖沙咀K11出租率接近100%，营业额按年上升25%，每月平均│
│客流量超过120万人次，其中，以本地高消费年青客户群为主。位於铜锣湾潮流地段的名珠城， │
│自2012年12月完成物业质素提升工程後人流畅旺，出租率维持在100%。 │
│ │
│ 位於香港西部跨境交通枢纽、人口稠密的荃湾愉景新城商场，第一期及第二期的翻新工程已│
│顺利完成，馀下两期的翻新优化工作正密锣紧鼓地进行，其中第三期工程可望於2014年第三季完│
│成，预计整个翻新工程将於2015年竣工，为消费者带来耳目一新的消费体验。此外，受惠於东九│
│龙一带地区的重建发展机遇及将军澳新增的居住人口，九龙湾德福广场及将军澳PopCornII的租 │
│赁在地区性消费所带动下表现理想。 │
│ │
│ 写字楼方面，位於中环皇后大道中传统商业核心的两座甲级写字楼新世界大厦及万年大厦，│
│客户群主要为医疗机构、律师事务所及本地大型企业等，项目之租赁表现相对同区临海之超甲级│
│写字楼较为稳定，出租率及租金表现理想。为了配合市场新增的租赁需求，新世界大厦正进行资│
│产提升计划，办公室楼层大堂及其他主要设施将会进行提升或翻新。至於万年大厦之内部翻新及│
│设备提升计划，已於2013年大致完成。 │
│ │
│ 中国内地首家购物艺术中心上海K11，於2013年6月28日开幕。项目秉持K11品牌核心理念， │
│为消费者打造全新购物体验及多元文化生活区。於回顾年内，上海K11出租率达到100%，每月平 │
│均客流量超过100万人次，多个艺术活动深受市场关注。其中，於2014年成功举办「印象派代表 │
│大师·莫.特展」，作为「中法文化之春2014」的开幕活动，该艺术展在国内外获得高度评价。 │
│ │
│ 位於九龙尖沙咀海旁核心地段、毗连香港第一热门旅游景点星光大道的新世界中心重建项目│
│，是本集团目前最大型的重建项目，亦是香港其中一个主要的大型商业发展项目。旧大楼拆卸完│
│成後，打桩与地基工程已大致完工，目前正按照原订计划展开地库及平台部份的建造工程。尖沙│
│咀崇光百货之地块会配合毗连的新世界中心重建项目进行改建。 │
│ │
│ 酒店营运 │
│ │
│ 踏入2014年，环球经济正逐步重拾动力，频繁的商业活动刺激了商务客群的流动。根据香港│
│旅游发展局的统计数字，2014年1至3月，长途地区市场之过夜商务旅客合共21万7千人次，按年 │
│增加2.8%，其中美洲地区增加5.1%、欧洲、非洲及中东地区增加3.2%，至於来自中国内地之过夜│
│商务旅客合共40万3千人次，按年增加11.5%。这促进了香港商务酒店及甲级酒店的业务表现。 │
│ │
│ 本集团旗下位於香港主攻商务客群的优质酒店项目，为酒店营运分部业绩的主要贡献来源。│
│为了令项目能够保持其在香港甲级酒店级别的良好竞争力，以应对不断提升的顾客要求及与日俱│
│增的入住需求，本集团近年积极推行资产优化计划，藉以提高本集团酒店项目的客房及餐饮收益│
│。 │
│ │
│ 香港君悦酒店目前正进行自1989年开业以来规模最全面的翻新工程，部份工程经已於2014财│
│政年度竣工，其中包括宴会大礼堂和迎宾厅的翻新，至於第一期381间客房的翻新工程将於2014 │
│年年底完成。尽管於回顾年内受到翻新工程所影响，该酒店的平均客房价仍维持於每晚3,430港 │
│元的高水平。 │
│ │
│ 毗连香港君悦酒店的万丽海景酒店，在2011年展开的大型翻新工程基本上於2014财政年度经│
│已完成，平均客房价及入住率在翻新後表现理想，其中入住率按年上升5个百分点至77%。 │
│ │
│ 两间位於铁路沿线之酒店项目，於2014财政年度的入住率及平均房价表现理想。位於尖沙咀│
│核心地段、荃湾线尖沙咀站及东铁线尖东站交汇点的香港尖沙咀凯悦酒店，其入住率平均达89% │
│，平均房价上升至每晚2,181港元。至於毗连东铁线大学站的香港沙田凯悦酒店，其入住率则平 │
│均达到84%，平均房价表现理想。 │
│ │
│ 於回顾年内，本集团有两间全新酒店竣工并投入营运。香港九龙贝尔特酒店已於2013年11月│
│正式开业，酒店座落於东九龙、临近启德邮轮码头，为贝尔特品牌於香港的首个项目，提供695 │
│间客房，定位为时尚休闲酒店，主攻年轻潮人、追求新意的旅客。 │
│ │
│ 北京新世界酒店於2013年11月开业。酒店位於北京崇文门核心地段，是该区首家五星级酒店│
│，提供309间客房，目前已有208间客房投入营运。 │
│ │
│ 位於北京朝阳区核心地段、尊贵豪华的北京瑰丽酒店（前称北京新世界酒店），预计於2015│
│财政年度开业，该酒店是中国内地首间以瑰丽酒店为品牌的项目，主攻高端市场。此外，位於贵│
│州省省会的贵阳新世界酒店，将於2014年9月25日试业。 │
│ │
│ 於2014年6月30日，本集团在香港、中国内地及东南亚合共拥有17间酒店物业，共提供超过7│
│,600间客房。 │
│ │
│ 当中合共11间酒店物业由本集团的国际酒店管理公司瑰丽酒店集团(RosewoodHotelGroup)通│
│过其旗下瑰丽酒店、新世界酒店及贝尔特酒店之品牌营运。 │
│ │
│ 中国内地物业 │
│ │
│ 於2014财政年度，新世界中国地产有限公司（「新世界中国地产」）整体物业合同销售之总│
│楼面面积达到1,019,200平方米，总金额为人民币147亿9,200万元。此外，於录得之其馀已签订 │
│合约物业销售当中，总楼面面积约226,263平方米，涉及之总金额为人民币42亿1,900万元，属於│
│未来12个月将落成之发展项目。相关之销售收入将於2015财政年度确认入账。 │
│ │
│ 於2014财政年度，新世界中国地产在中国内地落成供出售之物业发展项目的总楼面面积为1,│
│553,567平方米，其中住宅楼面面积为1,439,005平方米。预计於2015财政年度，在中国内地计划│
│落成供出售之物业发展项目的总楼面面积为1,328,362平方米。其中住宅的总楼面面积为1,186,5│
│73平方米。 │
│ │
│ 上海K11购物艺术中心於2013年6月28日开业，刺激并提升上海香港新世界大厦商业部份之客│
│流量及租赁表现，加上武汉新世界国贸大厦与客户更新租约时提升租金，两者为新世界中国地产│
│的中国内地租赁业务提供利好因素。 │
│ │
│ 基建及服务 │
│ │
│ 新创建集团有限公司（「新创建」）於2014财政年度的股东应占溢利录得43亿2,490万港元 │
│，按年上升7.9%。 │
│ │
│ 於2013年2月，新创建宣布与厦门其他主要港口营运商成立一间公司，涉及注入新创建於厦 │
│门的两项港口投资─厦门象屿新创建码头有限公司及纪成投资有限公司（其持有厦门海沧新海达│
│集装箱码头有限公司的投资），以换取新公司的13.8%权益。该新公司-厦门集装箱码头集团有限│
│公司（「厦门集装箱码头集团」）已於2013年12月依法成立，因重组产生的一次性视作出售收益│
│已於2014财政年度确认。 │
│ │
│ 基建 │
│ │
│ 杭州绕城公路继续为道路业务贡献最显着的项目，日均交通流量上升4%。受惠於珠江三角洲│
│地区的经济发展，本集团在广东省的高速公路之交通流量於2014财政年度录得满意增长，其中广│
│州市北环高速公路及京珠高速公路（广珠段）日均交通流量分别上升12%和10%。 │
│ │
│ 於2014财政年度，煤炭价格持续下跌对本集团位於中国内地的发电厂之整体财政表现带来正│
│面影响。与去年相比，珠江电厂的售电量维持於相若水平，成都金堂电厂的售电量由於其中一座│
│发电机於回顾年内进行系统升级，售电量下跌11%。 │
│ │
│ 於2014年5月，新创建宣布出售其於澳门电力的权益。出售事项已於2015财政年度首季完成 │
│。 │
│ │
│ 於2014财政年度，重庆水厂及塘沽水厂的售水量分别上升11%及10%。重庆唐家沱污水厂处理│
│的污水处理量上升24%，而上海化学工业区水处理厂亦於2014财政年度录得稳健的污水收入增长 │
│。於回顾年内，本集团透过中法控股（香港）有限公司收购若干全新经营项目，包括收购江苏水│
│务公司、成都崇州大一污水厂及签订於扬州兴建及经营污泥处理厂。 │
│ │
│ 新创建於2013年12月收购北京首都国际机场股份有限公司的股份，成为其第二大股东。此经│
│营中的资产提供即时及经常性收入。 │
│ │
│ 亚洲货柜物流中心於2014财政年度继续受惠於香港物流及仓储设施的强劲需求，平均租金上│
│升16%，而租用率则维持於99%的水平。於回顾年内，新创建葵涌物流中心已整幢租出。 │
│ │
│ 於2014财政年度，中铁联合国际集装箱有限公司的吞吐量增长5%至161.8万个标准箱，并继 │
│续录得正面的业绩贡献。 │
│ │
│ 服务 │
│ │
│ 香港会议展览中心（「会展中心」）乃香港的标志性地标，其受惠於市场对於具备先进设施│
│以及位置优越的会场举办国际展览及会议的强劲需求，继续维持稳定的增长势头。年内，会展中│
│心共举办了1,086项活动，合共录得约590万叁观人次。透过不断提升其综合场馆及设施，加上积│
│极进行市场推广工作，展览场地租金收入於过往数年稳健增长。 │
│ │
│ 所有陆路跨境口岸的「免税」店的旅游零售、免税香烟及酒类零售，持续受惠於中国内地访│
│港旅客人均消费以及人次的上升，惟中国政府反贪腐及遏止奢华花费的措施对於该业务增长难免│
│有所窒碍。 │
│ │
│ 建筑业务於2014财政年度的贡献录得大幅增长，主要由於整体毛利率改善及项目进展顺利。│
│於2014年6月30日，建筑业务的手头合约总值及剩馀价值分别约为501亿港元及345亿港元。 │
│ │
│ 交通业务方面，新创建於2014年4月全数售出其於冠忠巴士集团有限公司的28.92%权益。 │
│ │
│ 百货 │
│ │
│ 於2014财政年度，新世界百货中国有限公司（「新世界百货」）录得之总收入达41亿3,620 │
│万港元，按年增长3.1%。纯利为5亿2,050万港元。若剔除其他亏损、投资物业公平值变动及其相│
│关的所得税开支以及出售位於无锡的物业的一次性税务调整，核心年度利润按年下跌11.9%，至5│
│亿5,710万港元。 │
│ │
│ 收入以专柜销售佣金收入为主，占总收入的63.7%；自营销售和租金收入分别占总收入的19.│
│0%和15.9%；而馀下的1.4%则为管理及顾问费收入。按地区划分，北方区对新世界百货的收入贡 │
│献最大，达到总收入的50.1%，其次为东南区及中西区，分别占总收入27.6%及22.3%。 │
│ │
│ 於2014财政年度，新世界百货完成了上海泓鑫时尚广场及香港新世界百货─上海巴黎春天五│
│角场店的收购。 │
│ │
│ 此外，位於山东省的自有店烟台新世界百货，亦於回顾年内开业。於2014年6月30日，新世 │
│界百货经营及管理合共41间连锁百货店及两间购物商场，遍布中国内地21个城市，总楼面面积超│
│过160万平方米。 │
│ │
│ 资料来源: 新世界发展 (00017) 全年业绩公告 │
├──────────────────────────────────────────┤
│展望 │
├──────────────────────────────────────────┤
│业务展望 - 截至2014年06月30日止年度 │
│ │
│ 「阴影的开始与终结躺於光明与黑暗之间，它可以无限地减少，亦可以无限地扩大」。这句│
│出自文艺复兴时期代表人物李奥纳多 达文西对光与影的描述，正好用来比喻现今环球经济及社 │
│会事态反覆无常之复杂发展形势。 │
│ │
│ 到底环球经济距离全面复苏、走进光明的旅程尚有多远，相信是各国政府、以至人民百姓所│
│关心的议题。从部份数据指标来看，个别主要经济体之情况的确有逐步改善的迹象。然而，欧洲│
│大陆、美国、中国以至新兴市场复苏步伐不一，中东的伊拉克、欧洲的乌克兰等地地缘政局不稳│
│及美元汇率上升，刺激油价波动，加上西非传染病疫情的扩散风险，令全球经济出现全面复苏仍│
│迢长路远。 │
│ │
│ 当美国联邦储备理事会缩减货币刺激措施、欧洲央行对抗不足目标水平一半的通胀率之际，│
│国际货币基金组织总裁拉加德警告，全球经济虽然正在加速，但经济成长潜能下降，加上投资支│
│出依然低迷，经济增长速度略低於组织之前的预测。 │
│ │
│ 事实上，国际货币基金组织早前对主要经济体作出最新的经济增长预测，反映不同经济体正│
│面对各种增长阻力，影响了经济复苏进度。其中，组织将2014年全球经济增长预测从2014年初的│
│3.7%下调至3.4%，预计2015年全球经济增速为4%。组织又调低美国2014年经济增长预测，由2.8%│
│下调至1.7%，2015年的预测增长率就维持於3%；新兴经济体的增速预测则从4.8%下调至4.6%，预│
│计2015年新兴经济体增速为5.2%。至於欧元区，2014年经济增速预测从1.1%上调至1.2%，预计20│
│15年经济增速为1.5%。 │
│ │
│ 作为全球第二大经济体，中国的经济及社会发展目前正处於调整之平衡阶段。中央政府努力│
│调整经济增长模式，将经济贡献之比重从过往出口主导转向内需为本，从依赖第二产业转为注重│
│第三产业。然而，过程中出现了不同层次之不协调与矛盾，比如金融货币政策之调节、地方债务│
│违约之风险管理、产能过剩与可持续发展之利害、城市化及土地改革进程与房地产调控等。目前│
│，中国经济增长仍是全球最快的经济体，发展循环已经从高度发展走到结构改革，近年中央政府│
│悉心部署稳中求进的经济发展策略，亦表明了国家正迈向改革转型持续健康发展的新常态，因此│
│，中国的经济增长必然出现调整。国际货币基金组织预期2014年的增长为7.4%，踏入2015年，有│
│关增长幅度将会收窄至7.0%。 │
│ │
│ 尽管面对瞬息幻变的世界经济格局及众多不明朗因素，香港近年的经济表现可谓险中有稳。│
│欧美的复苏未能演化成实质进口需求，令亚太地区包括香港在内的出口贸易受到牵连，香港特别│
│行政区政府财政司司长曾俊华已表明，考虑实际经济环境後，宣布下调原订2014年本港全年经济│
│增长预测已下调至2至3%。然而，受惠於中央政府一篮子利好政策所牵动，香港的失业率长时间 │
│处於健康水平，庞大中国内地旅客来港消费与及本港强劲消费意欲带动内需，为本港经济建立了│
│一道稳固的屏障。或许市场对於近日政府就削减中国内地居民来港「个人游」进行可能性研究，│
│与及本地珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销售额逐步下跌而产生忧虑，但值得留意的是，中港两地│
│消费模式的转变与及中产群众的崛兴，正逐步建立另一种能够为经济及社会带来稳健增长的新发│
│展模式，利好的态势也是不容忽视。 │
│ │
│ 楼市政策是近年围绕香港政治、经济、民生的重要议题，为了促进香港住宅市道健康平稳发│
│展，香港特别行政区政府及金融监管机构自2010年起推出了众多行政措施，以冷却持续升温的楼│
│价及收窄供应与刚性需求的差距。政策推出初期，市场观望气氛浓厚，住宅成交处於胶着。然而│
│，在现今用家主导的市场下，发展商尝试以贴近市场的定价策略，最终成功刺激了不少置业者的│
│入市意欲。 │
│ │
│ 其中一个影响置业决定，就是利率走向。目前美国经济增长速度未如理想，但联储局退市的│
│决定是不得不退，事实上，退市与加息却没有必然关系，正如美国联邦储备局主席耶伦於近期的│
│言论，亦多番暗示触发恢复加息的实际条件远未成熟，亦没有明确的加息时间表，市场一般认为│
│，美国加息周期最快也要到2015年中或以後才有机会实现，因此利好楼市表现的低息将得以维持│
│。 │
│ │
│ 此外，过去一段时间推出的行政措施，令市场积累了不少有实际需要且具一定实力的自住用│
│家，这些群体的收入来源稳定，手头上的物业大多已完成按揭供款，其拥有的物业在过去一波的│
│楼市升浪中亦升值不少。此外，额外印花税等行政措施自2010年10月推出以来已超过三年，部份│
│当时购入的单位再不受有关额外印花税所限，加上2014年5月政府宣布放宽双倍印花税对换楼人 │
│士的节约，大量换楼人士重新投入市场，进一步启动一手及二手住宅市场的连带效应，配合新盘│
│涌现，刺激了整体住宅成交，个别优质或地理位置优越之项目，如本集团发展的「TheAustin」 │
│及「GrandAustin」，自推出以来深受置业者热烈追捧。前者576个住宅单位於三个多星期售罄，│
│後者691个住宅单位在推出一个月内亦几近沽清。 │
│ │
│ 新世界发展植根香港四十多年，与香港人一同成长，多年来，本集团一直以「迈步向前·On│
│eStepForward」的精神，用心专注做好香港地产业务，以优质卓越的产品、匠心独运的设计、与│
│及无微不至的服务，配合创新与科技的应用，为置业者提供最佳的生活体验。近年，本集团通过│
│一系列的改革，将现代化企业管理、创新果敢的思维及重视客户声音的服务态度，三者灵活地揉│
│合在一起，成功将新世界的优质品牌进一步提升。我们富经验的专业管理团队，慎密地构思每一│
│个项目的发展进程，从土地收购、发展规划，到物业销售、客户服务，均以新世界的DNA为蓝本 │
│，调配出独特新颖的居住体验。 │
│ │
│ 於回顾年内，本集团香港物业应占合同销售超过206亿元，刷新了集团自1970年创立以来的 │
│纪录。勇创高峰的背後，反映出集团上下各位员工的同心协力，令项目无论在品牌口碑，到销售│
│成绩，也获得市场一致认同。本集团会继续以不卑不亢的精神做好香港物业发展业务，通过创新│
│思维及良好质量，以回馈社会，带动城市发展，推动社会建设。 │
│ │
│ 承接着2014年财政年度良好的物业销售势头，本集团会做好天后「柏傲山」、马鞍山「迎海│
│·星湾御」、西贡清水湾道项目及旺角「SKYPARK」之新盘推售准备工作。与此同时，本集团亦 │
│会致力扩充香港的土地储备，积极通过公开拍卖/招标、旧楼重建及更改农地用途，以增加本集 │
│团的发展资本。 │
│ │
│ 在增持土地的策略上，本集团会按照市场未来供应及置业者的消费取向，细心研究及甄选合│
│适本集团的每一个机遇，并会留意土地储备在未来之发展条件弹性及灵活度作考虑，务求为集团│
│提供可持续发展的优质土地资源。於回顾年内，本集团在旧楼重建的工作进度理想，先後完成了│
│西区德辅道西项目及西区西源里项目的并购工作，属合作发展的半山西摩道4A-4P号之旧楼重建 │
│项目，亦已购入八成以上业权。此外，位於北角英皇道的吉祥大厦统一业权工作亦按照计划顺利│
│完成，上述项目为本集团在市区核心地段提供额外可发展资源，进一步巩固新世界发展进行市区│
│大型旧楼重建项目并购的高效率与务实口碑。 │
│ │
│ 物业租赁方面，本集团早着先机，看准了中港两地消费模式的转变与及中产阶层的不断冒起│
│，在2009年开拓了K11之原创品牌，以创新思维，把艺术。人文。自然三大核心元素融合，为时 │
│下追求非凡个性、独一无二、高端生活的中产高消费群，创建新的消费体验，启发人们发现自身│
│与自然之间的亲密关系。K11引人入胜之处，就是成功地将艺术与商业融合，创造一个可持续发 │
│展的「艺术x商业」的营运模式。目前，香港与上海的K11已成为当地爱好艺术文化及重视生活体│
│验的群众聚会及交流之地，受惠於人流畅旺业务营运表现理想。K11积极发展品牌概念，并陆续 │
│推展至中国内地11个城市。 │
│ │
│ 为了应对转变中的中国内地及本地客群消费模式，本集团积极提升位於香港的商场硬件配套│
│及商户组合，令消费者在舒适理想的购物环境下满载而归，提升项目之租赁表现。铜锣湾明珠城│
│、中环新世界大厦及万年大厦之商业部份，已在不同阶段完成资产提升工程。楼面面积超过40万│
│平方尺的荃湾愉景新城，翻新工程已踏入最後阶段，人流路径及商户组合将全面重新调配，预计│
│2015年整个资产提升计划将会圆满完成，为新界西居民及取道西部通道往返中港两地的内地消费│
│群提供新的消费体验。 │
│ │
│ 作为「城市建设者」，新世界发展会不断融入创新意念，务求做到令社会、生活同步提升，│
│从土地规划到项目设计、发展布局到售後服务及可持续发展，皆以构建「生活需求」、「生活体│
│验」为本位，为持份者争取最佳利益。 │
│ │
│ 资料来源: 新世界发展 (00017) 全年业绩公告 │
└──────────────────────────────────────────┘
◆ 上期回顾与展望
更新日期：2013-12-31
┌──────────────────────────────────────────┐
│回顾 │
├──────────────────────────────────────────┤
│业务回顾 - 截至2013年12月31日六个月止 │
│ │
│ 香港物业销售 │
│ │
│ 2013年，香港住宅市道受到香港特别行政区政府连番推出的楼市政策及美国联邦公开市场委│
│员会考虑启动退市计划等利淡消息影响，成交量出现显着下调。据统计，2013年一手私人住宅买│
│卖合约宗数是1996年有纪录以来的新低。二手住宅市场亦受到市场浓厚的观望气氛所影响，2013│
│年的买卖合约登记按年录得逾四成的跌幅。买家印花税、「加强版」的额外印花税和修订从价印│
│花税税率的出台，成功剔除了部份投资需求，冷却了物业市场的投机气氛，然而，在维持香港物│
│业市场健康平稳发展的同时，楼市政策亦影响了部份刚性置业者及改善型置业者的入市意欲。 │
│ │
│ 此外，业界及各政府部门对於2013年4月底实施的《一手住宅物业销售条例》的政策条文内 │
│容及规范要求适应需时，加上新建住宅项目的预售许可审批进度较慢，导致全新住宅项目的推出│
│进度出现调整。据统计，2013年上半年地政总署批出的住宅项目预售许可只有7个，较2012年下 │
│半年减少42%、涉及住宅单位数目更大幅下调58%。该等情况直至2013年第3季中後期才出现逐步 │
│改善。 │
│ │
│ 面对具挑战性的经营环境，大部份发展商通过具吸引力、紧贴市场的定价策略，在销售安排│
│中提供各式各样的优惠条款吸引市民置业。事实上，由於二手住宅市场价格相对稳定，大部份发│
│展商只需叁考二手市场水平定价，或提供优惠以抵销部份新楼市政策所产生的额外税务款项，已│
│成功吸引置业者的兴趣。在2013年第四季度推出的多个住宅项目，不论是高档的还是大众化的，│
│即日沽清或即时加推的例子屡见不鲜，这反映出置业需要仍然庞大。 │
│ │
│ 中国内地未来的经济增长势头预期仍得以保持，香港作为国家南方大门，经济前景仍然相对│
│乐观，现阶段引导香港经济平稳发展的基调犹在，至於市场关心的息口调整问题，新任美国联邦│
│储备局主席耶伦博士已明确表示，美国当前经济增长和劳动力市场还没有发挥出应有的潜能，在│
│两者没有明显好转前，也不会收紧货币政策，这正好反映低息环境将会继续维持，在联系汇率制│
│度下，香港利率先行上升的机会不大；加上香港一手私人住宅供不应求的情况在短期内仍会持续│
│，庞大的刚性置业需求仍会为发展商创造机遇。 │
│ │
│ 凭藉新世界集团的优质物业发展品牌，专业团队为项目引入高品质的设计、材料及贴身的售│
│後服务，配合项目在地理上及产品体验上的优势，即使面对市场上不同形式的挑战，本集团仍抱│
│着「迈步向前」的精神，积极增取每一个机遇，为置业者提供最佳选择，为持份者争取最佳利益│
│。於回顾期内，本集团已完成2014财政年度应占分额100亿港元的合同销售目标，达到117亿港元│
│的水平，是本财政年度其中一间在香港能够完成合同销售目标的发展商，良好的品牌效应、销售│
│表现及产品质素、均得到市场广泛认同。 │
│ │
│ 2014财政年度上半年，本集团於香港与中国内地之物业销售总收入为140亿2,720万港元，按│
│年增长10%。其中，香港物业销售之贡献主要来自出售於本财政年度竣工的住宅单位，包括元朗 │
│「溱林」及「尚悦」，以及於过往财政年度落成之住宅项目沙田「溱岸8号」。 │
│ │
│ 本集团於2013年7月及8月先後推出两个全资拥有及发展的农地转换项目，分别为元朗大道村│
│项目（项目销售名称「溱林」）及元朗龙田村项目（项目销售名称「溱柏」），市场反应良好。│
│至於早前已开售、属合作发展的元朗「尚悦」，亦於2013年8月重新推出。 │
│ │
│ 属合作发展的西南九龙之柯士甸站─地块C项目（项目销售名称「TheAustin」），是2013年│
│市场万众触目的市区大型高档项目。项目自2013年10月26日首次公开发售以来，已吸引了大批置│
│业者关注，根据市场资讯，项目在少於一个月的时间内，成功售出所有住宅单位，销售总金额高│
│达99亿港元。 │
│ │
│ 承接着「TheAustin」的良好销售气氛，本集团全资拥有及发展的市区重建住宅项目西区南 │
│里项目(项目销售名称「EIGHTSOUTHLANE」)，於2013年12月推出市场。项目以BohemianUrbanite│
│s为发展概念，与国际知名设计团队的叁与，进一步彰显项目的独特性。至於属合作发展的马鞍 │
│山落禾沙项目第二期(项目销售名称「迎海·星湾」)，亦於2014年1月率先推出市场。 │
│ │
│ 本集团因应市场状况及置业者的需要，积极审视全新住宅项目的推出计划。截至2014年1月3│
│1日，属合作发展的天后新东方台及皇龙道项目(项目销售名称「ThePaviliaHill」)及西南九龙 │
│之柯士甸站─地块D项目，正等待政府有关部门批出预售楼花同意书，预期该等新项目将为本集 │
│团之物业销售注入新动力。 │
│ │
│ 本集团一直透过不同途径补充土地储备，包括叁与公开卖地、竞投招标、旧楼重建及更改农│
│地用途等，积极补充因发展而正在消耗中的土地资源，为本集团未来提供稳定的土地供应，作长│
│远的物业发展及策略规划。於2013年12月31日，本集团持有应占总楼面面积约890万平方尺之土 │
│地储备可作即时发展用途，约58%位於市区，其中本集团应占住宅楼面面积约510万平方尺。与此│
│同时，本集团位於新界持有合共约1,940万平方尺待更改用途之应占农地储备，为本港拥有最多 │
│农地储备的发展商之一。 │
│ │
│ 香港投资物业 │
│ │
│ 中国内地访港旅客人数持续增长，继续为香港的零售市场带来支持。2013年全年录得中国内│
│地访港旅客人数达4,070万人次，按年增长16.7%，占访港旅客总人数的75%。其中，约67%透过「│
│个人游计划」访港。这群旅客的消费模式，从过往喜爱闲逛传统旅游区、主力贵重奢侈品消费，│
│逐步扩展至一些能够提供大众化生活必需品及可透过港铁东铁线或跨境巴士直达的新兴购物区。│
│ │
│ │
│ 至於本土的消费力，目前正随着香港经济平稳发展而稳步上扬，其中，年轻的中产群众正逐│
│步崛起，他们的消费主要集中於购买时尚产品、个性品牌等几个生活享受的范畴，零售商近年亦│
│不断转变营销策略以追上他们的消费步伐，态度积极的营运先锋更主动进行革新、为这独特客群│
│提供前所未有的消费体验。 │
│ │
│ 在上述两股势力所推动下，香港的零售市场变得更多元化，新兴品牌与传统名店锐意扩展业│
│务版图，刺激着商铺租赁需求及租金表现。租金高企亦为零售商带来压力，驱使部份零售商选择│
│在租金较低的非核心区觅铺。国际品牌零售商亦积极寻求在非核心区包括屯门、荃湾、马鞍山和│
│沙田进行扩张并开设新店铺，促成传统核心与新兴购物区之间的租金差距有逐步收窄的趋势。 │
│ │
│ 香港甲级写字楼市场於2013年仍承接着2012年末的疲弱走势，租金与出租率仍处於调整阶段│
│。其中，跨国外资银行业务规模缩减的趋势持续，除了削减企业扩充开支预算，亦将非核心业务│
│及後勤团队从核心商业区的超甲级写字楼，迁移至九龙东等新兴商业区，部份更在市场上出售多│
│馀的写字楼楼面以舒缓成本压力。反观中小型银行及来自中国内地的民营企业则趁机进一步扩张│
│，吸纳了不少核心商业区的写字楼空置面积。 │
│ │
│ 金融、保险、房地产及商业服务业是2013年甲级写字楼租赁需求的主要动力来源，他们支撑│
│着核心商业区内面积较少之物业出租需求，因而为中环皇后大道中一带的写字楼带来相对平稳的│
│租赁表现。 │
│ │
│ 截至2013年11月底，中区的整体空置率为4.6%，主要集中於中低档写字楼。随着2013年第三│
│季度美国实际国内生产总值按年率计算增长4.1%，为2011年第四季度以来最高的增速，配合其他│
│主要经济体优於预期的经济数据，部份大型企业对优质项目的需求正逐步改善。2014年甲级写字│
│楼的新增供应，大部份面积位於非传统商业区及将用作分层出售用途，核心商业区甲级写字楼的│
│供应将会持续紧张。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，本集团在香港之租金收入总额为7亿5,420万港元，按年上升7%。本│
│集团投资物业组合的主要物业，均录得满意的出租率。 │
│ │
│ 商业项目方面，位於尖沙咀核心零售及旅游板块的K11通过创新、独有的定位，成功吸引与 │
│日俱增、对消费有要求的本地消费群众。2013年，K11吸引逾10个新商户进驻，新租及续租的租 │
│金均录得双位数字升幅，出租率达到99%，租赁表现良好。2013年，每月平均客流量超过110万人│
│次，其中以本地客为主，占总体客户约七成。位於铜锣湾潮流地段的名珠城，自2012年12月完成│
│物业质素提升工程後人流畅旺，出租率维持在100%。 │
│ │
│ 近年深受内地「香港一天游」旅客欢迎，位於香港西部跨境交通枢纽、人口稠密的荃湾愉景│
│新城商场，成为内地旅客跨境消费的挢头堡。第一阶段及第二阶段的翻新工程已顺利完成，馀下│
│两期的翻新优化工作正密锣紧鼓地进行。预计整个翻新工程将於2015年竣工，为消费者带来耳目│
│一新的消费体验。此外，受惠於东九龙一带地区的重建发展机遇，九龙湾德福广场的租赁在地区│
│性消费所带动下表现理想。 │
│ │
│ 位於中环皇后大道中传统商业核心的两座甲级写字楼新世界大厦及万年大厦，由於客户群主│
│要为医疗机构、律师事务所及本地大型企业等，该等业务受外围经济之影响相对轻微，令项目之│
│租赁表现相对同区临海之超甲级写字楼较为稳定，出租率维持在90%以上。万年大厦之内部翻新 │
│及设备提升计划，经已在2013年大致完成，大堂装潢及公用设施质量得到显着提升。新世界大厦│
│亦会进行与万年大厦相若之资产提升计划，主大堂、办公室楼层大堂及其他主要设施将会进行提│
│升或翻新。 │
│ │
│ 中国内地首家购物艺术中心─上海K11於2013年6月28日开幕，项目秉持K11品牌核心理念， │
│为消费者打造全新购物体验及多元文化生活区。未来5至6年，K11品牌及多元文化生活社区将陆 │
│续在香港、北京、广州、武汉、天津、青岛、渖阳、海口、宁波及贵阳等多个城市延续创艺之旅│
│。 │
│ │
│ 发展中投资物业方面，位於九龙尖沙咀海旁核心地段的新世界中心重建项目，是本集团现时│
│最重大的重建项目，亦是九龙半岛其中一个主要的大型发展项目。工程於2013财政年度全面启动│
│。旧大楼拆卸完成後，打桩与地基工程已大致完工，现正按照原订计划展开地库及平台部份的建│
│造工程。 │
│ │
│ 酒店营运 │
│ │
│ 不断上升的中国内地旅客人数为香港旅游及酒店业的整体发展注入动力。然而，由於该客群│
│来港的目标以购物消费为主、以一天游即日往返中港的形式访港趋势显着，对於酒店服务的需求│
│，亦主要集中於较便宜乙级酒店或一些小型旅馆，并没有为甲级酒店带来太大利好。反观甲级酒│
│店，近年的表现却受制於全球经济环境波动、高端客群及商务客群增长放缓所带来的负面影响。│
│幸而，由於该客群对酒店服务与体验要求较高，同时亦对酒店品牌有很强的忠诚度，部份由国际│
│知名酒店品牌经营的豪华酒店，凭藉良好的品牌效应及优良贴身服务，经营表现亦得以维持。 │
│ │
│ 随着亚太区经济情况自2013年第三、四季度开始步向正面发展，前往香港进行商业活动的商│
│务客群流量预计有所改善，这对於香港商务酒店及甲级酒店的业务表现带来刺激作用。根据香港│
│旅游发展局的统计数字，2013年第四季甲级酒店的入住率超过89%，平均房价维持於每晚2,592港│
│元。 │
│ │
│ 本集团旗下位於香港的酒店项目为酒店营运分部业绩的主要贡献来源，核心酒店包括香港君│
│悦酒店、万丽海景酒店、香港尖沙咀凯悦酒店和香港沙田凯悦酒店。 │
│ │
│ 本集团近年积极推行资产优化计划，令项目能够保持其在香港甲级酒店级别的良好竞争力，│
│以应对不断提升的顾客要求及与日俱增的入住需求，并提高本集团酒店项目的客房及餐饮收益。│
│香港君悦酒店目前正进行自1989年开业以来，规模最庞大的翻新工程，此项翻新工程将於四年内│
│分阶段进行，而第一阶段将会翻新超过60%的客房，预计在2014年第四季初完工。宴会大礼堂和 │
│迎宾厅的翻新工程已於2013年第三季竣工，该等已提升会议及宴席设施带动非客房业务的收入。│
│ │
│ │
│ 毗连香港君悦酒店的万丽海景酒店，在2009年展开的大型翻新工程基本上经已完成，平均客│
│房价格在翻新後录得满意增长，2014财政年度上半年平均客房价格为每晚2,110港元、较2009财 │
│政年度进行翻新前大幅上升超过30%。该酒店目前正进行尚馀顶层客房、大堂酒廊，及屡获殊荣 │
│之粤菜食府满福楼的翻新工程。 │
│ │
│ 於2009年先後开业的香港尖沙咀凯悦酒店及香港沙田凯悦酒店，於2014财政年度上半年的入│
│住率及平均房价表现理想。香港尖沙咀凯悦酒店的入住率平均达90%，平均房价上升至每晚2,230│
│港元。至於香港沙田凯悦酒店，其入住率则平均达到87%，平均房价的表现亦见理想。 │
│ │
│ 於回顾期内，本集团有两间全新酒店竣工并投入营运。香港九龙贝尔特酒店，於2013年11月│
│正式开业，酒店座落於东九龙、临近启德邮轮码头，为贝尔特品牌於香港的首个项目，合共提供│
│约695间客房(於2013年12月31日可提供578间客房)，定位为时尚休闲酒店，主攻年轻潮人、追求│
│新意的旅客。 │
│ │
│ 北京新世界酒店於2013年11月开业，酒店位於北京崇文门核心地段，是该区域首家五星级酒│
│店。项目毗邻天安门广场、故宫及王府井商业街等文化旅游胜地，合共提供309间客房(於2013年│
│12月31日可提供162间客房)。 │
│ │
│ 位於北京朝阳区核心地段、尊贵豪华的北京瑰丽酒店（前称北京新世界酒店），预计於2014│
│年开业，该酒店是中国内地首间以瑰丽酒店为品牌，主攻高端市场，设有约284间客房。 │
│ │
│ 目前，本集团在香港、中国内地及东南亚，合共拥有17间酒店物业，共提供7,984间客房。 │
│其中，合共11间酒店物业由国际酒店管理公司瑰丽酒店集团(RosewoodHotelGroup)通过其旗下新│
│世界酒店及贝尔特酒店之品牌营运。 │
│ │
│ 中国内地物业 │
│ │
│ 在2012年的中共中央经济工作会议上，国家主席习近平表示，要继续把握好稳中求进的工作│
│总基调，立足全域，突出重点，扎实做好各范畴的工作。当前中国经济正在经历两个转变，即从│
│高速增长转为平稳增长，从规模扩张式发展转为品质效益型发展。稳中求进的总基调，正是针对│
│这两个转变。 │
│ │
│ 尽管面对外围经济各种不稳定、不明朗因素，与及国家内部经济正处於发展转型所产生的挑│
│战，中国经济在2013年录得平稳增长，全年国内生产总值达到人民币568,845亿元，按年增长7.7│
│%，基本符合市场预期。这反映出国家现阶段正朝着稳中有进、稳中向好的态势发展。 │
│ │
│ 房地产业在2013年伴随着内地经济的平稳表现快速发展。2013年，全国房地产开发投资为人│
│民币86,013亿元，按年增长19.8%，增速比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资达人民币58│
│,951亿元，按年增长19.4%。物业销售方面，商品房销售面积130,550万平方米，按年增长17.3% │
│，增速比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，住宅销售额增长26.6%。 │
│ │
│ 中国内地的快速城市化发展及旧城改造，为市场接连创造了庞大的刚性住房需求，加上在80│
│年代国家经济改革开放期间诞生的新生代，乘着近年中国内地经济环境持续改善，积累了良好的│
│财政实力，这批新生代对生活环境的改善需求，为房地产市场带来持续的支撑。 │
│ │
│ 根据国家统计局的数据，2013年全国70个大中城市房价数据平均同比涨幅接近2010年初的历│
│史高位，市场对於未来楼市的走向各有不同的意见，个别地区既存在住房需要供不应求的矛盾与│
│及房价持续上涨的压力，亦有少数三、四线城市供应持续高於需求令房价埋下下跌风险。 │
│ │
│ 环球经济、宏观政策、特别货币政策，将会是断定未来楼市发展的关键，相信中央政府於未│
│来会按照2013年末举行的经济工作会议中的论调，继续秉持整体平稳，稳中有进，稳中向好的方│
│式，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特徵的住房模式，加大廉租住房、公│
│共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市会注重调整供地结构，提高住│
│宅用地比例，提高土地容积率等，引导房地产市场平稳健康发展。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，新世界中国地产有限公司（「新世界中国地产」）录得股东应占溢│
│利33亿9,460万港元，按年上升46.3%。 │
│ │
│ 承接着中国内地楼市平稳发展的态势，於2014财政年度上半年，新世界中国地产整体物业合│
│同销售之总楼面面积达到648,918平方米，总金额为人民币93亿元，分别按年上升4%及10%；整体│
│物业销售之入帐毛利率为51%。 │
│ │
│ 基建及服务 │
│ │
│ 新创建集团有限公司(「新创建」)於2014财政年度上半年的股东应占溢利录得26亿490万港 │
│元，较2013财政年度上半年上升23.7%。 │
│ │
│ 基建 │
│ │
│ 尽管唐津高速公路（天津北段）因部份路段自2012年6月起封闭以进行扩建工程而令额外溢 │
│利分成收益大幅减少，但多个公路项目的贡献随着回顾期内交通流量增长而改善。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，新创建於珠江三角洲区内的高速公路之交通流量持续录得强劲增长│
│。广州市北环高速公路及京珠高速公路（广珠段）的日均交通流量分别上升15%及9%。惠深高速 │
│公路及广肇高速公路的交通流量亦分别录得9%及20%增幅。尽管日均交通流量较2013财政年度上 │
│半年下跌3%，杭州绕城公路的路费收入仍增加5%，主要源自重型车辆行车架次增长。 │
│ │
│ 煤炭价格持续下跌，对新创建於中国内地的发电厂於2014财政年度上半年的表现带来正面影│
│响。由於珠江电厂於2013财政年度上半年一间电厂机组进行大修，令该电厂的售电量录得13%的 │
│增长。另一方面，成都金堂电厂的售电量则因进行系统提升而下降19%。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，重庆水厂及塘沽水厂的售水量分别上升14%及13%。重庆唐家沱污水│
│厂及上海化学工业区水处理厂处理的污水处理量亦分别上升27%及9%。澳门水厂的售水量稳健增 │
│长5%。 │
│ │
│ 受惠於香港物流及仓储设施的强劲需求，亚洲货柜物流中心的租用率达99%，而平均租金则 │
│上升11%。已整幢租出的新创建葵涌物流中心，於2014财政年度上半年继续带来稳定的贡献。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，中铁联合国际集装箱有限公司录得吞吐量达834,000个标准箱，增 │
│幅为9%，并录得正面的业绩贡献。 │
│ │
│ 於2013年2月，新创建宣布与厦门其他主要港口营运商成立一间合资公司，涉及注入新创建 │
│於厦门的两项港口投资─厦门象屿新创建码头有限公司及厦门海沧新海达集装箱码头有限公司，│
│以换取新合资公司的13.8%权益。新合资公司於2013年12月依法成立，因重组产生的一次性出售 │
│收益5亿9,430万港元已於2014财政年度上半年确认。 │
│ │
│ 於2013年12月，新创建投资於北京首都国际机场股份有限公司，该机场按客流量计算为全球│
│第二繁忙的机场，每年客流量逾8,000万人次。 │
│ │
│ 服务 │
│ │
│ 香港会议展览中心凭藉先进的设施、优越的位置，在强劲的国际会议及展览需求带动下，继│
│续保持稳定增长势头。於2014财政年度上半年，共举办了558项活动，合共约有390万叁观人次。│
│ │
│ │
│ 中国内地富裕旅客访港人次及人均消费持续上升，带动所有陆路跨境口岸的「免税」店之免│
│税香烟及酒类零售业务。然而，「免税」店的整体表现因香港国际机场的专营权合约已於2012年│
│11月届满及专营权更新的条款而受到影响。 │
│ │
│ 为加强新创建在香港的服务业务组合，新创建叁与成立一间合资公司（由新创建持有40%权 │
│益），负责位於黄竹坑一间私家医院（名为「港怡医院」）的兴建、发展及营运。施工阶段於20│
│14年1月开始动工。 │
│ │
│ 建筑业务於2014财政年度上半年的贡献录得大幅增长，主要由於整体毛利率改善及项目进展│
│顺利所致。於2013年12月31日，建筑业务的手头合约总值约为456亿港元。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，新创建交通业务之贡献上升34%。此乃主要由於乘客量增长令车费 │
│收入增加以及巴士折旧费用减少。凭藉燃料成本对冲安排，燃料成本有所减少。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，TricorHoldingsLimited(「Tricor」)的企业服务业务表现平稳， │
│而其在香港所有新上市公司中，取得约占44%的份额。於回顾期内，於香港、新加坡及马来西亚 │
│的业务营运合共占Tricor总溢利约77%。 │
│ │
│ 尽管新矿资源有限公司曾就调解及解决干扰矿场行为持续与各级相关政府部门进行积极沟通│
│及磋商，惟阎家庄铁矿的生产於2014财政年度上半年仍处停产状态。按照目前的情况，铁精粉复│
│产将取决於相关各方的商讨及往後的行动。 │
│ │
│ 至於HyvaHoldingB.V.，来自中国内地的收入因市场复苏而有所改善，但於印度的销售仍因 │
│当地基建项目发展放缓而受到影响。 │
│ │
│ 百货 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，新世界百货中国有限公司（「新世界百货」）录得之总收入达21亿│
│2,530万港元，按年增长5%。纯利为3亿4,990万港元。若剔除其他亏损及投资物业公平值变动及 │
│其相关的收入税项开支，期内基础溢利按年上升约15%，达3亿4,550万港元。 │
│ │
│ 收入以专柜销售佣金收入为主，占总收入的64%；自营销售和租金收入分别占总收入的19%和│
│15%；而馀下的2%则为管理及顾问费收入。按地区划分，北方区对新世界百货的收入贡献最大， │
│达到总收入的50%，其次为中西区及东南区，分别占总收入23%及27%。 │
│ │
│ 於2013年5月27日，新世界百货与多名独立第三方订立协议，收购上海泓鑫置业有限公司（ │
│其拥有及经营一个位於上海的商场）的全部股本权益。收购事项已於2013年7月30日完成。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，新世界百货成功购入上海五角场店的经营权，该百货店由管理店变│
│成自有店。此外，位於山东的烟台店於回顾期内全新开业，楼面面积约为55,000平方米。 │
│ │
│ 於2013年12月31日，新世界百货经营及管理合共43家百货店，遍布中国内地21个城市，总楼│
│面面积超过1,630,790平方米。其中39家为自有店，总楼面面积达1,493,590平方米，四家为管理│
│店，总楼面面积达137,200平方米。 │
│ │
│ p自2009年9月起，新世界百货透过将其於中国的所有百货店分为「时尚馆」及「生活馆」，│
│进行形象改革工作。於2013年12月31日，大部份百货店已完成形象改革。 │
│ │
│ 电讯 │
│ │
│ 新世界电讯不断与欧洲及中东地区的二线营运商探索业务机遇。新线缆、亚洲快线海底光缆│
│(ASE)系统及东南亚日本光缆(SJC)系统已於2013年登陆，新世界电讯可向国际营运商提供数据连│
│接，贯通线缆站与业务所在城市及其他指定的香港地点。为应对市场需求增长，新世界电讯将扩│
│充其互联网数据中心，於2013年至2014年分阶段增加楼面面积逾20,000平方尺，提供额外机架。│
│第二期新添的227台机架预期将於2014年上半年推出。 │
│ │
│ 於2014财政年度上半年，CSLNewWorldMobility(「CSLNW」)的收入受到强劲的客户增长及外│
│汇影响所带动，按年上升13%至45亿600万港元，收入的税前息前折摊前获利率为25%。 │
│ │
│ 对於在2013年12月20日公布有关CSLNW之拟议出售，本集团认为能够为新世界发展提供一个 │
│实现其少数股东在非核心资产中的股东价值的机会，且拟议出售符合本集团及新世界发展股东作│
│为一个整体的利益，令本集团进一步集成业务架构，巩固本集团的整体财务状况，以及让本集团│
│能投放更多资金於核心业务，提升股东回报。(更多内容请叁阅「主要收购及出售」。) │
│ │
│ │
│ 资料来源: 新世界发展 (00017) 中期业绩公告 │
├──────────────────────────────────────────┤
│展望 │
├──────────────────────────────────────────┤
│业务展望 - 截至2013年12月31日六个月止 │
│ │
│ 环球时局与经济发展仍是支配着2014年楼市走势的方向舵。然而，世界主要经济体近年的反│
│覆表现与发展步伐不一致，却为市场埋下了不稳定的伏线。 │
│ │
│ 国际货币基金组织总裁拉加德表示，美国联邦公开市场委员会启动退市的决定，表明美国经│
│济增长正在提速，失业率将会下降。这些因素都让市场看好2014年美国的经济增长形势，并促使│
│国际货币基金组织上调对美国的经济增长预期。事实上，美国在2013年第三季度实际国民生产总│
│值按年率计算增长4.1%，远超市场预期，为2011年第四季度以来的最高水平。此外，美国第三季│
│度私人库存增幅录得较大涨幅，直接提振经济增长，表明美国企业对未来的需求前景充满信心，│
│意味着美国经济在2014年将加快复苏。然而，拉加德亦指出，美国国会民主及共和两派的政治角│
│力，或许会持续地威胁全国经济复苏的步伐。 │
│ │
│ 相对美国较为乐观经济增长形势，欧洲经济状况表现仍相对疲弱。欧盟委员会在2013年11月│
│初发布的最新经济预期，再次下调欧元区的经济预期，其将欧元区2014年经济增速预期自此前的│
│1.2%调降至1.1%。报告表示，民间需求下降、投资疲软以及未来两年通胀将远低於欧洲央行目标│
│水准等因素是下调经济预期的主因。事实上，欧元区自2011年第三季後，经已6个季度录得负增 │
│长，其他经济数据同时显示，经济增长趋势在2013年第三季有所放缓。欧洲央行行长德拉基指，│
│欧元区经济正从金融和主权债务危机中逐步复原，欧洲银行业联盟措施的落实到位，将有助经济│
│彻底复元这一目标的最终实现，但目前的实况却是复苏势头疲软、脆弱且不均衡。 │
│ │
│ 作为全球第二大经济体的中国，经济受到全球的影响同时，反过来也对全球产生重大的影响│
│。中国政府已多次重申，将竭力转变发展方式，调整经济结构，促进内需，使经济脱离对投资及│
│外销的依赖，可以接受经济较为缓慢的成长，然而，面对全球经济稳定复苏依然存在变数及国际│
│市场需求难以再现过去的强劲增长等问题，中国的经济增长仍面临下行压力。在2013年11月举行│
│的中共十八届三中全会上，中央政府讨论了如何在维持经济增长与推动长期发展目标之间取得平│
│衡的相关问题，其中包括如何解决产能过剩及污染问题，处理这些问题所采取的措施又可能会进│
│一步减弱中国经济的增长动力。 │
│ │
│ 由於先进经济体的需求疲弱，不少新兴经济体的增长亦都放缓，亚洲市场的经济和工业活动│
│亦受到牵连。香港特别行政区政府财政司司长曾俊华表示，目前主要先进经济体各自仍要面对一│
│些难题和挑战，这些风险随时会为环球经济带来冲击。幸好香港目前的经济基础仍然良好，根据│
│政府发表的《2013年第三季经济报告》，香港经济在2013年第三季温和增长，按年上升2.9%，预│
│期2013年全年经济增长为3%。民生方面，失业率由2013年第一季的3.5%，下跌至8-10月的3.3%，│
│市民的收入亦继续改善，当中以低收入工人的增幅最为显着。这些利好因素可为香港楼市的未来│
│发展带来稳定的作用。 │
│ │
│ 香港特区政府及有关部门在过去一段时间以一系列行政措施引导香港楼市健康地发展，作为│
│防范突如其来的外来冲击，保持本港经济稳定。市场对於这些行政措施的取态迥异，亦由於新政│
│策出现，增加了市场对有关条文之适应与磨合的时间、并延长了消费者置业时心理上的调整阶段│
│，加上新项目的预售楼花同意书的审批进度稍逊，阻延了发展商新项目推出的节奏，即使市场在│
│过去一段时间对住宅物业供不应求的情况仍然持续维持，但间接地却促成2013年上半年楼市成交│
│出现较为淡静的表现。 │
│ │
│ 作为香港主要发展商，新世界发展一直以来歇力为以全新居住体验为本，以「迈步向前·On│
│eStepForward」的精神，为市民提供安居乐业之所，即使遇上市场的变化与波动，我们仍坚定不│
│移的按照计划前进，继续做好发展商的本份，不断思考不断摸索，努力争取项目尽早、并有秩序│
│地推出市场，这就是新世界的企业意志。 │
│ │
│ 2013年，新世界发展是市场上推出最多住宅新盘的发展商，包括元朗的溱林、元朗的溱柏、│
│西南九龙的TheAustin及坚尼地城的EIGHTSOUTHLANE，四个全新项目本集团应占总计单位数目为2│
│,239个。在优质的产品质素及良好的市场推广等方面的支持下，项目取得理想的销售成绩。 │
│ │
│ 其中，西南九龙的TheAustin，户型多元化，由开放式单位至5房单位均有供应，正当市场怀│
│疑高档的项目的销售前景时，本集团以灵活的定价策略及独特的项目定位，成功吸引置业者的兴│
│趣。根据市场报导，在推出第一批单位至截止认购当日，共录得逾3,000个登记，创至少三年单 │
│一新盘登记量新高，较首批发售的单位超额认购逾15倍。项目最终在一个月的时间内，沽出全数│
│576个住宅单位。伴随着TheAustin的理想销售情况，本集团於2014财政年度的香港物业销售目标│
│，成功於第二季度前完成。这令本集团引以为荣的成绩，确实有赖各位忠诚员工彼此发挥高度合│
│作、抱着为同一目标努力奋进方能达到。 │
│ │
│ 哈佛大学着名学者约瑟夫 奈尔教授(ProfessorJosephNye)曾以「硬实力」与「软实力」两 │
│个概念来解释国际关系。硬实力是指军事、科技和经济等力量；软实力则指文化、价值观和意念│
│对其他团体的吸引力和影响力。由此可见，本集团目前拥有良好的土地储备，足够本集团实现未│
│来数年之发展计划，多元化的地区分布及产品档次，为发展计划提供了充份的灵活性，与此同时│
│，默契良好而富经验的专业团队及集团稳健财政，是新世界发展硬实力的基础。同时间，我们亦│
│会不断思想，提升集团软实力的水平，包括加强企业文化及对可持续发展的持续追求与体现，其│
│中一个关键环节，就是扩大集团之国际视野，进一步与世界接轨。 │
│ │
│ 建筑是人性化的规划和创意艺术，能够充分反映一个社会文化具生命的生活艺术，同时亦可│
│以多角度活现了不同时代、不同群众的居住智慧，正如法国着名建筑师勒 柯布西耶(LeCorbusie│
│r)的名言，建筑留存下来因为它是艺术，因为它超越实用。我们相信，对物业发展的国际视野，│
│通过学习与吸收不同文化、不同元素，是超越传统工序式项目发展的不二之门，令本集团在日新│
│月异的社会及国际环境中，稳占优势。本集团与世界各地设计师保持紧密合作与联系，务求能够│
│为广大置业者及不同消费组群，提供合适的优质产品以打造全新的居住体验。 │
│ │
│ 其中，负责溱柏双子式会所TimberHouser的设计师，是阿根廷籍的国际知名建筑师ErnestoB│
│edmar。溱柏的会所透过屏风及自然光，藉以营造光与影的视觉效果；配合水、火、木、石等大 │
│量自然元素，及自然通风设计，营造优雅浪漫的格调。至於以BohemianUrbanites为概念的全新 │
│精品住宅项目EIGHTSOUTHLANE，集合了法国FlorentNedelecArchitecture和澳洲BARstudio两大 │
│国际建筑事务所担任项目设计团队。项目大厦幕墙以网格系统的概念为主轴，利用玻璃与铝板交│
│织而成的玻璃幕墙，为大楼塑造出光滑时尚的外型；露台设计不但增加室内空间感，更令住客饱│
│览室外景致。露天场地、住宅大堂、单位、会所及天台的设计，令EIGHTSOUTHLANE每个空间的设│
│计皆互相呼应，交织成极具格调的生活体验空间，处处洋溢BohemianUrbanites的独特生活态度 │
│。 │
│ │
│ 新世界发展在2013年取得良好的成绩，是我们默默紧守物业发展的业务本位，专注做好香港│
│及中国内地之地产业务之丰硕成果。纵然发展前路仍充满各种看得见的与看不见的挑战及机会，│
│本集团上下仍会默默紧握着我们的思想节奏及发展步伐，以秉持迈步向前之精神为纵、提升产品│
│服务之质素为轴，将传统地道智慧连结国际多元视野，为顾客带来新世界品牌独有之新的居住体│
│验，为持份者争取最佳利益。 │
│ │
│ 资料来源: 新世界发展 (00017) 中期业绩公告 │
└──────────────────────────────────────────┘